전월세 안정화 대책 배경

일시 다주택도 ‘상생임대인’ 가능
임대사업자 양도세 규제도 풀어
똘똘한 한 채·고소득자도 혜택
“장기적으로는 집값 상승 우려도”

윤석열 정부가 21일 첫 발표한 부동산 대책은 인센티브를 통한 전월세 시장 안정에 초점을 뒀다. 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에겐 실거주를 하지 않더라도 양도소득세를 면제받을 길을 터 줬다. 임대주택 공급을 늘리기 위해 민간 임대사업자에 대해서도 세제 지원을 확대한다. 규제 일변이었던 문재인 정부와 비교하면 ‘시장 프랜들리’로 평가받는다. 집 가진 사람에 대한 혜택이 커지면서 일종의 부자감세란 시각도 있다.

임대료를 5% 이내로 인상한 1가구 1주택 집주인(상생임대인)에게 실거주 인정 혜택을 주는 제도는 정부가 지난해 말 처음 도입한 것인데 이번에 대폭 확대됐다. 지금까진 실거주를 1년만 인정했으나 2년으로 늘었다. 이에 따라 1주택자(시가 12억원 이하)는 이 집을 팔 때 실제 살지 않았더라도 양도세를 내지 않게 된다. 현재 조정지역에선 1주택자라도 양도세 비과세 혜택을 누리려면 2년 실거주를 해야 한다. 보유 기간 등에 따라 양도세를 최대 80%까지 깎아 주는 장기보유특별공제(장특공제)도 2년 실거주를 요구하는데, 상생임대인은 이를 채운 것으로 인정받는다.정부가 상생임대인에 대한 인센티브를 대폭 확대한 건 임대료 인상을 억누르는 동시에 임대주택 물량을 확보하기 위해서다.상생임대인에게 2년 실거주 요건이 사라지면, 직장·교육 등의 이유로 자기 집에 살지 않으면서도 실거주 요건을 채우기 위해 집을 비워 두더라도 세입자를 내보내던 1주택자의 필요는 대부분 사라질 전망이다. 그간 시가 9억원 이하 1주택자만 상생임대인이 될 수 있었으나, 이번에 주택가격 요건은 폐지됐다. 나아가 1주택자 전환 계획이 있는 다주택자도 상생임대인이 될 수 있게 됐다.

지난 정부 후반기 규제 대상 ‘다주택자’로 취급받았던 임대사업자에 대한 ‘당근’도 늘었다. 주택 양도 시 20% 법인세가 추가 과세되는 법인사업자의 경우 민간 건설임대주택 의무임대기간 10년을 채운 뒤 9억원 이하 주택을 양도하면 추가 과세를 하지 않기로 했다. 지금까지는 6억원 이하 주택에 대해서만 이런 혜택을 줬다.

생애 첫 주택 구입자에 대해선 누구나 200만원 한도로 취득세를 감면해 주기로 했다. 지금까진 연소득 7000만원 이하면서 4억원(비수도권은 3억원) 이하 주택에만 줬던 혜택이다. 내 집 마련을 돕는다는 취지지만 고소득층, 고가주택에 대해서도 감면이 필요한지는 논란이 있다.

하준경 한양대 경제학부 교수는 “임대인에 대한 지원을 늘리면 임차인에게도 혜택이 돌아간다지만 자산으로서 부동산 매력을 키우고 가격 상승으로 이어질 수 있다”며 “적정한 수준의 균형 잡힌 지원이 필요하다”고 말했다.