윤석열 대통령의 공약이었던 1기 신도시 재정비를 위한 특별법이 지난 7일 베일을 벗었지만 시장과 전문가들은 재건축초과이익환수제(재초환) 등이 정책 효과를 반감시킬 수 있다는 우려를 제기했다. 재초환은 재건축 사업을 통해 조합원이 얻는 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과액의 최고 50%를 회수하는 제도다.

지난 7일 국토교통부는 택지조성사업 완료 이후 20년 이상 된 100만㎡ 이상 택지를 대상으로 한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 만들 계획이라고 밝혔다. 특별법 적용 주택 연한을 30년에서 20년으로 앞당긴 것을 비롯해 안전진단 완화, 용적률 상향 등의 파격적인 혜택이 담겼다. 1기 신도시(분당·일산·산본·중동·평촌)뿐만 아니라 노후화된 수도권 택지지구와 지방 신도시 등 49곳이 대상이 될 수 있다.

1기 신도시 현장에서는 기대와 우려의 목소리가 동시에 나오고 있다. 경기 고양 일산에 사는 한 주민은 “지은 지 30년에 가까운 아파트라 불편이 상당했는데 정부가 파격적인 혜택을 제공한다면 재건축 속도도 빨라지고 사업성도 높아지지 않겠느냐”고 말했다.

안양 동안구 평촌의 한 공인중개사업소 관계자는 “정부 발표 이후 ‘매물 가격을 올려야 하는 것 아니냐’는 매도자 문의가 여럿 왔지만 매수자들은 잠잠한 상황”이라며 “아직 법이 통과될지도 모르고 시장에 어느 정도 효과가 있을지 알 수 없어서 지켜보자고 이야기했다”고 전했다.

전문가들 역시 정부가 노후계획도시 재정비를 위해 신속하게 제도 개선에 나섰다는 점에서 긍정적으로 평가하면서도 재초환 문제가 걸림돌이 될 수 있다고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “고밀도 개발을 만능 해법으로 간주해서는 안 된다”며 “용적률 상향의 반대급부로 공공기여 요구도 커질 것이기에 개발 단지별로 의견이 갈릴 수 있고 재초환과 같은 장애 요인이 여전하다는 점을 감안해야 한다”고 설명했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재초환을 과감하게 폐지하는 게 옳다고 생각하지만 어렵다면 1주택자라도 100% 감면이 추진돼야 한다”고 강조했다.

선도지구 선정을 두고 지방자치단체 간 치열한 물밑 싸움도 예상된다. 선도지구는 주민 참여도, 노후도, 모범 사례 확산 가능성 등을 고려해 특별정비구역 중에서도 사업이 우선 추진되는 곳이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “해당 사업의 상징성과 사업 속도 등을 고려한다면 선도지구 지정이 유리할 전망”이라며 “특별법 제정을 위한 국회 협의와 법안 통과 여부는 사업의 변수가 될 수 있는 만큼 상황을 좀더 지켜봐야 할 것”이라고 말했다.