강남 등 조정지역서 연말까지 일반분양될 1만6천여가구 ‘울상’

정부가 11·3대책을 통해 지역별로 차등화된 청약시장 규제에 나서면서 규제 대상으로 묶인 지역과 규제를 비켜간 지역의 주택시장에 희비가 엇갈릴 전망이다.

3일 부동산업계는 11·3 대책으로 전매제한 기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한 등 청약규제가 종전보다 강화되면서 서울·과천·하남·성남·부산·세종 등 ‘조정대상지역’ 37곳내 청약시장은 당분간 타격이 불가피할 것으로 보고 있다.

올해 재건축 단지를 중심으로 고분양가 논란의 중심에 섰던 서울 강남 4구와 경기 과천시는 소유권이전등기 시까지 분양권 전매가 금지돼 사실상 전매시장이 완전히 사라짐에 따라 고분양가 행진에 제동이 걸리고 청약경쟁률도 하락할 가능성이 있다.

부동산114 이미윤 과장은 “조정지역의 경우 분양권 전매가 강화되는 것은 물론 세대주가 아니거나 2주택 이상 보유자는 1순위 청약 자격이 제한되면서 1순위로 청약 신청조차 못 하는 사람들이 많을 것”이라며 “청약과열이 잠잠해지면서 인근 주택 가격에도 영향을 미칠 수 있다”고 말했다.

특히 3일 이후 입주자모집공고를 하고 분양에 들어가는 조정지역내 분양물량은 최단 1년6개월부터 최장 입주시점까지 분양권 전매가 제한되고 15일 이후부터는 재당첨과 1순위 자격 등도 제한되기 때문에 타격을 피할 수 없어 보인다.

부동산114 조사에 따르면 3일 이후 조정지역 37곳에서 연말까지 분양에 들어갈 아파트(임대아파트 제외)의 일반분양분은 총 8만3천317가구로 이 가운데 조정지역에서 분양하는 일반분양 아파트는 20% 선인 1만6천233가구에 이른다.

당장 강남권에서 이달 분양 예정인 서초구 방배아트자이(일반분양 96가구), 서초구 잠원동 래미안신반포리오센트(146가구), 이르면 12월 분양예정인 송파구 거여동 e편한세상 거여2-2구역(378가구) 등은 입주 때까지 분양권전매가 금지됨에 따라 조합과 건설사들이 분양률에 영향을 미치지 않을까 걱정하고 있다.

서초구의 한 재건축 조합 관계자는 “분양권 전매제한이 1년 정도로 길어질 것으로 예상했는데 입주 때까지 분양권 전매가 전면 금지될 줄은 몰랐다”며 “청약률에 큰 영향이 없더라도 비로열층 당첨자들이 계약을 포기하면서 계약률이 떨어질 수 있고, 조합의 분양가 책정도 보수적으로 바뀔 수 있다”고 말했다.

수도권의 인기 신도시인 위례신도시나 하남시 미사강변지구는 분양이 마무리 단계에 접어들면서 분양권 전매규제를 받는 신규 단지는 많지 않을 전망이다.

그러나 공급물량이 많이 남은 하남 감일·감북지구와 남양주 다산신도시, 고양 향동·삼송지구, 화성 동탄2 신도시 등은 전매규제에 따른 유동성 제약을 피할 수 없어 청약률에도 영향이 있을 것으로 업계는 보고 있다.

반면 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 분양권 전매규제가 덜하거나 조정지역내 이미 분양이 끝나 전매제한을 받지 않는 단지, 조정지역에서 제외된 단지 등에 투자하면서 이 곳으로 유동자금이 흘러가는 ‘풍선효과’가 일부 나타날 수 있다.

부동산114 분석 결과 이번에 선정된 조정지역(부산 제외)에서 이미 분양이 끝나 분양권 전매제한이 풀렸거나 곧 풀릴 예정인 단지는 총 14만가구로, 이 가운데 분양권 전매 대상인 일반분양분은 9만7천200여가구에 이른다.

이들 단지는 앞으로 분양되는 아파트가 1년6개월 이상 전매가 제한되는 것과 달리 자유롭게 전매가 가능해 수혜단지로 꼽힌다.

11·3 대책 이전에 강남권에서 공급된 강남구 대치SK뷰, 서초구 반포동의 반포센트럴푸르지오써밋과 래미안서초에스티지S, 송파구 가락동 송파헬리오시티, 서초구 잠원동 신반포자이, 강남구 개포동 래미안블레스티지와 디에이치아너힐즈, 강남구 일원동 래미안루체하임, 서초구 잠원동 아크로리버뷰 등 대부분 1순위 청약에서부터 높은 경쟁률을 기록한 관심 단지들이다.

이러한 단지들은 이번 대책의 영향권에서 벗어나 분양권 전매시장에서 반사이익을 누릴 수도 있다.

또 강남 4구와 과천시 등 재건축 밀집지역도 재건축 조합원의 지위 양도 등에서는 여전히 자유롭기 때문에 조합원 입주권에 투자수요가 몰리는 현상도 나타날 수 있다.

업계에서는 재건축·재개발 단지나 교통이나 학군, 생활 인프라가 잘 갖춰진 단지를 중심으로 조합원 입주권이 인기를 끌 것으로 보고 있다.

전·월세 수익을 기대할 수 있는 준공된 지 오래되지 않은 소형 아파트로 투자수요가 몰릴 수 있다.

국민은행 도곡스타PB센터 박합수 수석부동산전문위원은 “투자자들 입장에서는 전매규제가 심한 분양권보다는 전·월세 수익을 기대할 수 있는 중소형 새 아파트가 오히려 좋은 투자처로 부상할 수 있어 매입 수요가 좀 늘어날 여지가 있다”고 말했다.

다만 이번 조치로 서울을 중심으로 한 수도권 주택시장이 위축될 경우 수혜지역의 반사이익이 크지 않을 것이라는 지적도 있다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 “저금리에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 분양권 전매 규제가 덜하거나 공급과잉 우려가 작은 분양 상품을 찾는 움직임은 꾸준하겠지만 투자수요가 분산된다고 하더라고 양극화된 시장에서 수도권과 지방 일부 지역으로 국한될 것”이라고 내다봤다.

연합뉴스