전문가 “전매제한 강화 영향 클 것…투기수요 유입 원천봉쇄” 건설업계 “예상보다 강도 세”…분양 끝난 단지 풍선효과 나타날 수도

3일 공개된 주택시장 관리방안과 관련해 부동산 전문가들은 대체로 투기수요를 차단하고 실수요자 우위의 시장을 정착시키려는 긍정적인 효과를 기대하면서도 주택시장 위축도 함께 우려했다.

당초 예상한 서울 강남 4구와 과천 등 집값 급등 지역은 물론 서울 비강남권이나 수도권 신도시도 분양권 전매제한이 강화되고 재당첨 제한, 1순위 자격이 강화되는 등 만만치 않은 규제가 가해지기 때문이다.

특히 내년 이후 입주물량이 급증하는 가운데 이번 조치로 분양시장이 급격히 위축될 경우 어려운 경제 상황에서 그나마 활기를 보였던 주택시장마저 냉각되는 것은 아닌지 우려하는 목소리도 나오고 있다.

◇ 전문가 “실수요 중심 시장 재편” vs “시장 위축 우려” 전망 엇갈려

전문가들은 부동산업계의 예상을 뛰어넘는 정부의 강력한 대책에 대해 단기차익을 노리는 투자 수요의 유입이 봉쇄되면서 실수요자 위주로 분양시장이 재편돼 청약경쟁률은 낮아지고 고분양가가 잡히는 등 시장 안정에 영향을 미칠 것으로 평가했다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 “강남 4구나 과천의 경우 입주 때까지 전매가 금지되면서 분양권 전매시장이 통째로 사라지는 것”이라며 “전매가 안 되면 단기차익을 노리는 투자 수요의 유입을 끊어버려 실수요자 입장에서 당첨 확률은 높아지고 장기적으로 인근 신규 단지들의 고분양가 행진에도 제동이 걸릴 것”이라고 전망했다.

신한금융투자 이남수 부동산팀장은 “강남 4구에서는 분양권 전매를 통해 단기차익을 노리는 ‘단타 세력’은 사라질 수밖에 없을 것”이라며 “실수요자 위주로 청약에 나서면 청약경쟁률이 낮아지고 분양을 앞둔 재건축 조합이나 건설사가 분양가를 높게 책정하기도 어려워지기 때문에 결과적으로 시장이 안정되는 효과가 있을 것”이라고 말했다.

이번에 조정지역에서 이미 분양이 끝나 전매제한 등이 적용되지 않는 단지나 조정지역 이외의 지역에는 투자 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타날 수 있을 것으로 전문가들은 보고 있다.

국민은행 도곡스타PB센터 박합수 수석부동산전문위원은 “강남 4구 이외 서울 지역의 전매제한 기간은 1년6개월이면 짧지는 않아도 전매 자체는 가능하기 때문에 마포구, 서대문구, 성북구 등 강북 재개발 지역으로 투자 수요가 유입될 수 있다”고 말했다.

건설업계의 한 관계자는 “조정지역에서도 이미 분양계약이 끝난 단지는 전매제한 기준이 종전과 동일해 강남권 등 일부 인기 단지로 투자수요가 몰릴 수 있다”며 “그러나 전체적으로 청약시장의 분위기가 가라앉기 때문에 풍선효과도 제한적일 수 있다”고 말했다.

전문가들은 이번 대책의 영향으로 청약 수요가 감소하는 등 분양시장의 위축은 당분간 불가피할 것으로 보고 있다.

함영진 센터장은 “분양권 전매시장이 아예 사라지거나 위축되는 효과가 있어 가수요는 확실히 잡겠지만 주택시장이 냉각될 수 있다”고 우려를 표시했다.

국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “1순위 청약자격이 세대주로 제한되고 다주택자가 배제되면서 유효 청약자 수가 감소할 것”이라며 “서울과 부산 등은 청약경쟁률뿐 아니라 계약률도 하락할 수 있다”고 내다봤다.

박합수 위원은 “조정지역의 1순위 자격이 대폭 강화되면서 청약수요가 절반 이하로 줄어들 것”이라며 “지금까지 부동산시장은 분양시장이 이끌고 일반 매매시장이 받쳐주는 형태였는데 당분간 분양시장이 급격히 위축될 가능성이 크다”고 전망했다.

이남수 팀장 역시 “강남 4구 이외 지역까지 전매제한이 강화되면서 분양시장이 위축됨은 물론 주택 거래량도 줄어들 수 있다”고 말했다.

◇ 건설업계, “신규 분양 어쩌나” 전전긍긍

건설업계는 정부가 제시한 예상외의 강력한 부동산시장 안정화 방안에 당황하는 기색이 역력했다. 해외 수주 급감으로 최근 국내 주택시장 의존도가 높아진 상황에서 이번 조치로 청약시장이 침체 국면으로 접어들지는 않을지 전전긍긍하는 모양새다.

연내에는 물론이고 내년까지 분양이 예정된 건설사의 경우 전매제한 강화로 청약경쟁률이 떨어지고 이는 다시 구매 심리 위축으로 이어져 사업 추진에 걸림돌로 작용하지는 않을지 우려하고 있다.

서울에서 재건축 단지 분양을 준비 중인 한 대형 건설사 관계자는 “아무리 실수요자라 하더라도 장기적으로 집값이 많이 오를 것이라는 기대를 안고 청약에 나서는데 정부가 이렇게 강력한 규제카드를 꺼내 들면 구매 심리가 꺾여 실수요자도 위축될 수밖에 없다”고 설명했다.

또 다른 건설사 관계자는 “강남 4구의 주택시장이 위축되면 그 영향이 강북이나 서울 다른 지역으로까지 번지기 마련”이라며 “오히려 다른 지역의 분양시장이 더 심하게 위축될까 걱정”이라고 말했다.

반면 정부의 이러한 정책에도 강남 4구의 분양시장이 얼어붙지는 않을 것이라는 전망도 있다.

한 대형 건설사 관계자는 “청약경쟁률은 떨어질 수 있겠지만 지금까지 강남권 재건축 단지의 경우 웃돈을 주고서라도 분양권을 사는 대기수요가 있어 분양에 큰 어려움은 없을 것”이라고 말했다.

연합뉴스