DTI 계산 때 순자산에 금리 적용한 이자소득 인정

20~30대 직장인이 주택담보대출을 받을 수 있는 한도가 최대 25% 늘어난다.

급여소득은 없지만, 자산이 있으면 은행 이자율을 적용한 만큼 소득으로 인정돼 주택담보대출을 받을 수 있게 된다.

6억원 이상 주택을 살 때도 총부채상환비율(DTI)에서 최대 15%포인트의 우대 혜택을 받을 수 있다. 역모기지 대출에는 DTI 규제를 적용하지 않는다.

금융위원회는 17일 이런 내용을 뼈대로 DTI 규제 보완 방안을 마련, 다음 달부터 은행권에 먼저 적용한다고 밝혔다.

금융위는 소득에 맞춰 주택담보대출 금액을 규제하는 DTI를 적용할 때 40세 미만 무주택 직장인은 ‘10년간 예상소득’을 반영키로 했다.

금융위 고승범 금융정책국장은 “당장은 소득이 적지만 승진ㆍ승급 등으로 소득이 늘어날 확률이 높은 만큼 원리금 상환 능력에 이를 반영하는 것”이라고 설명했다.

DTI는 연간 대출원리금 상환액을 소득으로 나눠 구한다. 예상소득을 반영해 소득 인정액이 늘어나면 대출을 더 받을 수 있다.

금융위는 매년 발표되는 국세통계연보의 ‘연령대별 근로자 급여증가율’을 토대로 20~30대 직장인의 주택담보대출 한도가 15~25% 늘어날 것으로 추정했다.

예상소득을 DTI에 반영하는 대출은 만기 10년 이상의 비거치식 분할상환 방식만 해당한다. 소득 근거는 세무서가 발급한 근로소득 증빙자료 등만 인정한다.

금융위는 자산은 있지만 은퇴 등으로 소득을 입증하기 어려운 대출자에게 자산소득을 인정하는 기준도 도입했다.

순자산(자산-부채)에 직전년도 은행 정기예금 가중평균금리를 적용, 연간 자산소득을 산출하는 방식이다. 지난해 은행 정기예금 평균금리는 연 3.69%다.

대출자 본인과 배우자가 가진 토지ㆍ건축물ㆍ주택ㆍ임차보증금을 자산으로 인정하고, 여기서 본인과 배우자의 모든 부채를 뺀 게 순자산이다.

다만, 아무리 순자산이 많아도 자산소득은 도시근로자 가구의 연평균 소득보다 많이 인정받지는 못한다. 지난해 도시근로자 가구 연평균 소득은 5천100만원이다.

금융위는 고정금리ㆍ비거치식ㆍ분할상환 대출에 5%포인트씩 최대 15%P의 DTI 우대비율을 적용하는 대상을 6억원 미만 주택구입에서 6억원 이상으로 확대했다.

이런 대출 요건을 갖추면 서울에서 6억원 이상 주택을 살 때 DTI는 현행 50%에서 최고 65%까지 높아질 수 있다. 인천ㆍ경기는 60%에서 75%로 오른다.

금융위는 ‘역모기지(주택을 담보로 노후자금을 대출받는 것)’에는 DTI 규제를 적용하지 않기로 했다.

금융소득을 따로 과세하는 사람은 증빙소득(근로소득과 사업소득)만 소득으로 보고 DTI를 매겼지만, 앞으로는 금융소득도 신고하면 DTI 인정 소득에 포함한다.

신고소득의 인정 한도는 4천100만원에서 5천100만원으로 높아진다. 체크카드 사용액도 신고소득으로 인정받는다.

대출금 매월 똑같이 나눠 갚는 ‘원금균등분할상환’ 대출의 DTI를 계산할 때는 첫해 상환액 대신 상환기간 평균 상환액을 분자로 쓴다.

원금균등분할은 소득(분모)이 늘어나는 만큼 DTI가 낮아지는데, 첫해 상환액을 기준으로 DTI를 계산하면 대출할 수 있는 금액이 줄어들기 때문이다.

금융위는 내년 9월까지 이번 대책의 효과를 지켜보고 연장하거나 수정할지 검토할 방침이다.

고 국장은 “소득 범위에서 대출하는 DTI의 기본원칙을 지키면서 보완할 점은 다 다뤘다”며 당분간 추가로 DTI에 손대는 일은 없을 것이라고 밝혔다.

연합뉴스