서울 오피스 시장은 3대 권역(CBD, GBD, YBD)으로 성장해왔다. 그러나 최근 기타 권역 내 활발한 임차 사례가 포착되면서 주요 역 이외의 지역들도 부각됨에 따라 오피스 시장의 성장 흐름은 서울의 전통적인 오피스 권역인 3대 권역(CBD, GBD, YBD)에서 서울 기타권역으로 확장, 이동할 것으로 예상되고 있다.서울 기타 권역의 확장과 성장의 주요 요인으로 젠스타메이트 (대표 이명근, 이창욱) 리서치는 3가지로 분석하고 있다. 먼저 이미 개발된 3대 권역에서 벗어나 서울기타권역 중심으로 진행된 각종 개발사업 및 인프라 (교통망, 문화시설, 호텔 등) 조성사업에 따른 결과라고 볼 수 있다. 지역 균형 발전을 목표로 진행된 개발, 정비사업은 서브 마켓 성장의 기반이 되었고, 실제로 최근 충분한 인프라가 갖춰지며 개발이 추진된 마곡 지역의 경우 오피스 공급이 빠르게 진행되어 향후 판교 지역과 유사한 재고량을 보일 것으로 예상된다.

다음으로는 GBD 및 판교 지역의 과열 양상으로 나타난 현상으로 해석할 수 있다. GBD의 경우, 2021년 1분기 기준 명목NOC 평균은 높은 가운데 6% 대의 안정적인 공실률(센터필드 공급 전 5% 미만)을 유지하고 있다. 판교 지역 역시 3.8% 공실률을 기록하며 주요 오피스 빌딩의 공실률은 제로에 가까운 수준이다.

세 번째 요인으로는 주요 권역에서 신규 공급이 위축되며 오피스 시장의 공실이 점점 줄어들고 있으며, 동시에 넓은 면적을 사옥으로 쓰려는 수요 증가 현상을 꼽을 수 있다. 전통적인 3대 권역을 고집하지 않고 상대적으로 저렴한 임대료를 지불하면서 넓은 업무 면적과 편리한 교통을 취할 수 있는 합리적인 선택을 하는 기업들이 증가하고 있다. 이에 따라 마곡, 성수, 용산 등 일부 지역의 경우 향후 독립된 오피스 권역으로 성장 가능성에도 관심이 모아지고 있다.

마곡의 경우 우수한 인프라를 기반으로 하는 R&D 특화 업무클러스터로서의 발돋움을 시작하였다. 2005년 마곡도시개발사업 구상 이후 2009년부터 본격적인 개발에 들어간 마곡은 R&D 업무지구라는 명확한 지역 정체성과 서울 중심 권역 및 공항과의 접근이 용이한 교통망(공항철도, 9호선, 5호선), R&D 지원시설 등 우수한 인프라를 바탕으로 독립된 오피스 권역으로 발전하고 있으며, MICE 복합단지(르웨스트) 및 CP4구역(원웨스트)이 2024년 동시에 공급이 이루어진다면 대형 업무 및 상업시설과 함께 컨벤션센터, 호텔 등이 조성되어 기 준공된 R&D 센터들과 시너지 효과를 낼 것으로 보이며, 2024년 오피스 재고량은 100만 평에 가까워질 것으로 예측된다.

한편 성수는 준공업지역이었던 과거의 모습을 벗고, 복합단지의 개발과 스타트업 중심의 임차 수요를 기반으로 오피스 시장에서의 입지를 넓혀가고 있다. 과거 지식산업센터 위주의 공급 영향으로 이를 제외하고 추정한 성수의 2024년 오피스 재고 예상치는 12만 평 수준으로 비교적 낮은 수준이다. 그러나 지연되던 성수전략정비구역 사업이 성수IT산업유통개발진흥지구 지구단위계획 지정을 첨단 산업 유치와 업무시설 확대를 계획하고 있으며, 자유로운 이미지의 업무지구로 지역의 성격을 굳혀 나갈 것으로 보인다.

이외에도 쏘카, 퓨처플레이(아크로 서울포레스트 디타워), 무신사(스파크플러스) 등 2030 젊은 인재들의 니즈를 반영하여 자유롭고 독창적인 기업 분위기를 추구하는 업계 중심으로 입주가 이어지고 있다.

마지막으로 용산의 업무시설 공급량은 꾸준히 증가세를 보이고 있다. 2017년 용산 트라팰리스 업무시설 및 초대형 업무시설인 아모레퍼시픽 사옥의 준공으로 탄력을 받아 2019년 용산트레이드센터 그리고 2020년 용산 센트럴파크 헤링턴스퀘어 업무시설의 공급으로 이어져, 30만 평을 돌파하였다.

용산은 교통의 편리성으로 인하여 업무, 주거, 리테일 및 호텔 전반에 걸쳐 다양한 섹터가 발전하고 있으며, 업무시설의 경우 입지의 탁월함으로 인하여 콜센터부터 회계법인, 대기업 계열사 등 다양한 스펙트럼의 임차인이 선호하는 지역이다.

업무시설 이외에도 용산 미군기지의 이전으로 인한 용산공원 및 공원 주변의 복합시설 개발이 예정되어 있으며, 용문동 기존 전파연구원 부지를 이지스자산운용이 매입하여 아파트, 청년주택, 근린생활시설 등으로 개발하는 프로젝트가 예정돼 있다. 이에 따른 주거 인프라의 향상 및 복합 개발의 수혜도 기대할 수 있다.

온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr