‘2·4 부동산 대책’의 핵심인 도심 공공주택 복합사업의 수익 구조가 처음으로 드러났다. 국토교통부는 28일 서울 은평 증산4구역의 용적률 인센티브와 예상 분담금 등을 공개했다.

증산4구역은 주민 동의 요건을 확보하는 등 사업 속도가 가장 빠른 곳이다. 국토부에 따르면 증산4구역을 공공주택 복합사업으로 추진하면서 용적률을 295%까지 상향 조정해주기로 했다. 민간 개발사업으로 추진할 때 적용받는 용적률(247%) 대비 48%포인트 올라간다. 기부채납 비율은 6%포인트 줄어든다. 용적률 증가로 주택 건립 가구는 민간개발 사업방식에서 제시한 3421가구보다 691가구 늘어난 4112가구로 증가한다.

국토부는 이 사업에서 토지 등 소유자의 분담금 총액은 1665억원으로 기존 3970억원 대비 2305억원 줄어들 것으로 예상했다. 조합원 분담금은 자력개발 방식에서 제시한 2억 3000만원보다 1억 4000만원 줄어든 9000만원으로 추산했다. 토지 등 소유자의 수익률을 계산하면 정부가 당초 약속한 30%포인트를 넘는다.

일반분양가는 분양가상한제 적용해 59㎡는 5억 8292만원, 84㎡는 7억 370만원으로 추정됐다. 토지 등 소유자에게는 일반분양가의 85%를 적용해 59㎡는 4억 9400만원, 84㎡는 6억 2000만원 정도에 공급한다.

대지지분이 10평짜리인 빌라 소유주라면 종전자산이 3억 4900만~4억원에서 평가될 것으로 예측된다. 전용면적 84㎡를 선택한 토지 등 소유자의 분담금은 우선공급가 6억 2000만원에서 종전자산을 뺀 2억 2000만~2억 7100만원으로 추정된다. 56㎡를 받는 토지 등 소유자의 분담금은 9400만~1억 4500만원으로 추산됐다.