<재건축 안전진단 평가 항목별 배점 비율>(2018년 개정)

구조안전성(50%)=건물 기울기, 내구력, 기초침하 등

주거환경(15%)=도시미관, 소방활동 용이성, 침수 피해 가능성, 주차환경, 일조환경 등

건축마감 및 설비노후도(25%)=지붕·외벽마감, 난방·급수·도시가스 노후도, 전기·통신설비 노후도

비용편익(10%)=관리비 등

지은지 오래된 아파트는 재건축 사업을 추진할 수 있다. 정부는 법적으로 준공 30년이 지나면 재건축 사업을 추진할 수 있게 길을 터줬다. 그렇다고 30년 넘은 아파트라고 무조건 재건축 사업이 허용되는 것은 아니다. 안전진단을 반드시 통과해야 한다. 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다.

안전진단의 핵심은 ‘구조 안전성’ 판단이다. 건축 기술이 발달해 준공 30년이 지나도 대부분의 아파트는 구조적으로 문제가 없다. 그렇지만 구조적인 문제가 없어도 기능을 다하지 못해 불편을 겪는 단지가 많아 안전진단 항목에 구조 안전성 외에도 다른 항목을 반영하고 있다. 준공 연도에 관계없이 간단한 수선만으로는 손을 댈수 없을 정도로 설비가 낡았거나 주차장 시설이 턱없이 부족해 주차 전쟁을 치르는 아파트도 있기 때문이다.

재건축 안전진단 평가항목은 크게 네가지다. 구조안전성 외에 주거환경, 건축 마감 및 설비노후도, 비용편익 항목을 두어 평가한다. 이 가운데 재건축 사업의 취지상 가장 중요한 부분은 구조 안전성 평가다. 건물의 기울기나 내구력, 기초침하 등을 진단하는 과정인데 눈으로 보고 평가하는 것이 아니라 점수가 정량적으로 나오는 분야다.

다른 항목은 상대적으로 주관적인 평가가 많이 개입한다. 재건축 사업을 활성화하려면 구조 안전성 항목 배점 비율을 낮추고 나머지 3개 부분 평가 항목 배점 비율을 높이면 된다. 구조 안전성 배점을 어느 정도 주느냐에 따라 안전진단 첫 단계를 쉽게 통과할 수도 있고, 사업 자체가 지연될 수도 있다. 정치적으로 재건축 사업을 활성화 할 때는 구조 안전성 항목의 배점을 느슨하게 적용하고, 규제를 강화할 때는 구조 안전성 배점 비율을 높여 사업을 막았다.

정권에 따라 안전진단 평가 항목 배점 비율 변화를 보면 확연이 드러난다. 2006년 참여정부 시절은 구조 안전성 배점 비율이 50%였다. 재건축 아파트가 집값 상승을 이끌고 있다고 판단, 재건축 사업 자체를 억제하는 정책을 폈던 때다. 그러나 이명박 정부에서는 구조 안전성 배점 비율을 40%로 완화했다. 박근혜 정부는 구조 안전성 배점 비율을 20%로 낮추고 대신 주거환경 항목 배점 비율을 10%에서 40%로 높이는 방법으로 재건축 사업 규제를 풀었다. 실제 박근혜 정부 때는 재건축 안전진단 통과 비율이 90% 가까이 됐다. 현 정부는 2018년 구조 안전성 배점 비율을 다시 참여정부 수준으로 되돌려 재건축 사업을 규제하면서 재건축 사업 첫 관문인 안전진단 통과를 막고 있다.

오세훈 서울시장이 정부에 안전진단 규제 완화를 요구하는 대목도 바로 이 부분이다. 오 시장은 정부가 구조 안전성 배점 비율을 높이는 방식으로 사실상 재건축 규제를 강화해 도심 아파트 공급이 감소했다고 보고 있다.

이에 대해 국토교통부는 구조 안전성 진단은 주관적 평가가 아니라서 평가 기준을 바꾸기 어렵다는 입장이다. 배점 비율 변경도 법률 개정 사안이라서 행정부 단독 처리가 불가능하다. 배점 비율을 완화해 재건축 사업 규제를 풀더라도 시간이 걸릴 수밖에 없다.

다만 도심 주택 공급 확대라는 큰 틀에서는 오세훈 시장의 재건축·재개발 사업 활성화나 정부가 추진하는 도심 공공주택 공급 확대 정책의 목표가 같다는 점에서 어느 정도 접점을 찾을 수도 있다. 노형욱 국토부 장관 후보자가 공공주도의 도심 주택 공급 확대정책과 오 시장의 민간 주도 재건축·재개발 사업간 절충이 가능하다고 말한 것도 이 같은 이유에서다.

세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr