서울 아파트 지난주 전셋값 0.18% 상승

전주보다 0.04%P 올라… 4년 만에 최대
학군 수요 등 강남구 전세 품귀 0.51%↑

아파트값도 0.2% 올라 25주 연속 상승
일주일 만에 0.03%P↑… ‘9·13’ 이후 최대
“12·16후 거래 동결 추가 상승 쉽지않아”

강남4구 전세가율은 40%대로 떨어져
서울 전체 51%… 4년 만에 20%P 하락서울 아파트 전세 시장이 최근 불안 조짐을 보이고 있다. 집값을 잡겠다며 정부가 내놓은 ‘12·16 부동산 대책’ 때문에 대출·세금 문턱이 높아졌고 이에 시장을 관망하려는 전세 수요가 늘어 전세가가 올라가고 있다. 규제 불똥이 전세 시장으로 튀고 있다는 의미다.

●대출·세금 문턱 높아져 관망세 전세 수요로

22일 한국감정원에 따르면 지난 16일 조사 기준 서울 아파트 전셋값은 0.18% 올랐다. 이는 전주(0.14%)보다 상승폭이 커진 것이면서 주간 기준으로 2015년 11월 23일 조사 이후 4년 1개월 만에 최대 상승이다. 강남구의 경우 최근 전세 물건이 품귀현상을 빚으며 전셋값이 0.51% 올랐다. 정부 대책에 정시확대 등 입시제도 개편과 방학 이사철 등이 겹치며 학군 수요까지 대거 몰려든 영향이다. 분양가상한제 대상 아파트를 노리는 청약 대기 수요가 증가한 것도 한 원인이다.

강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡의 경우 얼마 전까지 4억원대에 머물던 전셋값이 현재 6억원을 넘어섰다. 또 다른 학군 인기지역인 양천구도 전주 0.38%에서 0.43%로 상승폭이 더 커졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 잠실엘스 84㎡형 전세 매물은 대책 발표 직후인 지난 17일 9억 8000만원 신고가에 전세계약됐다. 2년 전엔 전세금 8억원 안팎이었다.●대치 은마 84㎡ 전셋값 4억서 6억으로 올라

그래도 아직까지 ‘서울 아파트값 상승’도 멈추지 않고 있다. 서울 아파트값은 전주 대비 0.20% 오르며 25주 연속 상승 랠리를 이어 갔다. 전주(0.17%)보다 상승폭이 커진 것으로 9·13대책 이후 최대 상승이다.

다만 이번 조사는 지난 16일에 이뤄져 12·16 주택시장 안정화 대책과 17일 공개된 공시가격 현실화율 제고 등의 후속 조치 등의 영향은 반영되지 않았다. 한국감정원 관계자는 “이번 대책에 대한 시장 반응은 23일 이후 순차적으로 나타날 것”이라며 “대책 발표 후 거래가 동결되고 양도세 중과 유예기간 내 주택을 매도하려는 움직임이 나타나고 있어 추가 상승은 쉽지 않아 보인다”고 말했다.

●감정원 “12·16 대책 등 후속 조치 반영 안 돼”

서울 아파트값은 구별로 양천구가 0.61% 올라 전체 구를 통틀어 가장 큰 폭으로 상승했다. 재건축 기대감, 학군 수요 증가 등이 영향을 미친 결과다. 양천구는 지난 17일부터 분양가 상한제 대상지역에 포함됐다. 강남권에서는 강남(0.36%)·서초(0.33%)·송파(0.33%)·강동구(0.31%) 등이 나란히 0.3%대의 상승률을 기록하며 전주보다 오름폭이 확대됐다. 지방의 아파트값은 전주와 마찬가지로 0.06% 올랐다. 경기도도 상승폭(0.18%)이 커졌다. 17일 기준으로 분양가 상한제 대상 지역에 포함된 과천시가 전주(0.80%)보다는 오름폭이 줄었지만 여전히 큰 폭(0.71%)의 상승률을 기록했고 역시 이번에 상한제 지역이 된 광명시도 0.29% 올랐다.

집값이 아직까지 잡히지 않은 상태라 ‘전세가율’도 수년 만에 급격히 하락했다. 서울 지역은 2015년 71%대에서 4년 만인 올해 50%대까지 떨어졌다. 전세가율이 50%라는 것은 쉽게 말해 집값이 10억원일 경우 전세가 5억원 정도라는 얘기다. 전세를 끼고도 사기 어려울 정도로 그만큼 집값이 많이 올랐다는 의미다. 특히 강남, 서초, 송파, 강동 등 강남 4구 지역은 40%대까지 내려갔다.

부동산114가 12월 13일 기준으로 서울 아파트 전세가율을 집계한 결과 2019년 매매가 대비 전세가의 비율은 51.0%로 2015년 71.1% 대비 20.1% 포인트 하락했다.

민간택지에 대한 분양가 상한제 본격 시행으로 신규 아파트 공급이 줄어들 것이라는 우려와 저금리로 인한 풍부한 유동자금 투입, 새 아파트 선호현상까지 겹치면서 신축 아파트 몸값이 치솟은 것이 전세가율 하락의 주된 원인으로 꼽힌다.

서울 지역 전세가율은 매년 떨어졌는데 특히 강남구(41.8%)와 강동구(44.7%), 서초구(43.8%), 송파구(45.4%), 용산구(44.9%) 전세가율은 50% 아래로 하락했다. 강동구는 지난 6월 명일동 래미안명일역솔베뉴(1900가구)를 시작으로 9월에 고덕동 고덕그라시움(4932가구) 등 대단지 신규 아파트 공급이 집중됐고 강남·서초구 등은 재건축·재개발 등을 앞두고 집값이 껑충 뛴 까닭에 전세가율이 서울 전체 평균보다 떨어진 것으로 보인다.

●전문가 “전·월세 상한제 도입 전 더 오를수도”

김은진 부동산114 리서치팀장은 “전세 시장은 몇 년간 상대적으로 안정세를 유지하다가 전세가와 집값의 격차가 벌어지면서 전세가가 차츰 집값을 따라 오르고 있었는데 이번 대책 발표가 터지면서 전셋값이 급격히 불안해지고 있다”면서 “정부가 조만간 전·월세상한제까지 발표한다면 집주인들이 제도 도입 전에 전세 가격을 먼저 올리려고 하면서 되레 단기 상승률은 더 높아질 것”이라고 진단했다.

백민경 기자 white@seoul.co.kr