정부 “법적 보호 받는 확정된 재산권 아니라 기대이익일 뿐” 반박

재건축분양가 상한제 소급 적용에　
“분양가 하락, 사업이익 축소” 반발
국토부 “실수요자 주거 안정,
조합원 기대이익보다 커” 일축
거주 의무·10년 전매 제한 관련
재산권 침해 논란에도 정부 반박
이르면 10월부터 개정안 시행서울 등 투기과열지구의 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 시행을 정부가 발표하자 재건축단지 조합원들을 중심으로 소급 적용에 따른 ‘재산권 침해’ 우려가 나오고 있다. 이에 대해 정부는 재건축 단지 조합원들이 주장하는 손해의 대상은 법률상 보호되는 재산권이 아닌 ‘기대이익’에 불과하다고 일축했다.

국토교통부는 12일 당정 협의를 거쳐 이르면 오는 10월부터 서울·과천·분당 등 전국 31곳 ‘투기과열지구’의 민간 택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제가 적용하는 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안’을 발표했다.

특히 재건축·재개발 등 정비사업 단지에 대한 분양가 상한제 적용 시점을 ‘입주자 모집 승인 신청’ 단계로 앞당기기로 했다.

이문기 국토부 주택토지실장은 이번 개정안과 관련해 재건축 단지 조합원들이 소급 적용에 따른 재산권을 침해 당했다고 반발한 데 대해 “관리처분 인가를 받은 경우라도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다”라면서 “관리처분 인사에 포함된 예상 분양가격과 사업 가치도 법률상 보호되는 확정 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다”고 설명했다.

이 실장은 “국민 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다”고 강조했다.

이는 서울 강남 등 일부 지역 재건축 아파트 등의 높은 분양가가 전체 부동산 시장 재과열을 이끌고 있다는 판단에 따른 것이다. 공공택지뿐 아니라 민간택지 아파트의 분양가도 정부가 적정 수준에서 엄격히 관리하겠다는 뜻으로 해석된다.

국토부가 공개한 분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안에 따르면, 재건축·재개발 등 정비사업 아파트 단지에 분양가 상한제 효력이 발생하는 시점이 기존 규정보다 앞당겨졌다.

개정안에는 일반주택사업과 마찬가지로 재건축·재개발 사업도 똑같이 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 분양가 상한제를 적용하도록 했다. 현행법에는 재건축·재개발의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’를 대상으로 정하고 있다.

국토부는 이미 관리처분계획 인가를 신청한 단지에 대해 분양가 상한제를 적용할 수 없는 문제를 해결하고, 특히 후분양 방식으로 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하는 사례를 막기 위한 조치라고 설명했다.

이에 따라 현재 관리처분계획 인가까지 얻고 입주자 모집을 앞두고 있던 조합원들 입장에서는 상한제에 따른 분양가 하락과 재건축 사업 이익 축소를 우려하고 있는 것으로 전해졌다.

국토부에 따르면 현재 서울에만 관리처분인가를 마친 아파트는 모두 66개 단지, 6만 8406가구로 파악됐다.

같은 맥락에서 국토부는 ‘주택 실수요자의 주거 안정’이라는 사회적 대의명분을 앞세워 민간택지 거주 의무기간 부과, 수도권 분양가 상한제 아파트 최장 10년 전매 제한 등과 관련된 ‘재산권 침해’ 지적에도 반박했다.

정부는 민간택지 분양가 상한제 아파트의 ‘로또’ 수준 차익과 투기 수요 유입을 막는 장치로서 주택법 시행령 개정안에 전매제한 기간을 최대 10년까지 늘리는 내용을 담았다.

현재 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간은 3∼4년이지만, 개정안은 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준을 따져 이 기간을 5∼10년까지 늘렸다.국토부는 조만간 주택법 개정안 발의를 통해 수도권 공공 분양주택에 적용되는 거주 의무기간(최대 5년)을 올해 안에 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극적으로 추진할 계획이다.

지난해 9·13 대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공 분양의 경우, 현재 전매 제한 기간에 더해 거주 의무 기간까지 두고 있다.

이 ‘거주 의무 기간’ 규정을 분양가 상한제가 적용된 민간택지 아파트까지 확대하겠다는 얘기다.

국토부 관계자는 “시세보다 저렴하게 주택을 공급받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통해 거주의무 기간 부과를 적극적으로 검토할 것”이라고 강조했다.

국토부는 14일 입법 예고될 개정안에 민간택지 분양가 상한제 적용 필수 요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꿔 민간택지 분양가 상한제 대상으로 지정할 수 있는 조건을 완화했다.

현재 투기과열지구는 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다.

현행 주택법 시행령 제61조는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 일단 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다.강주리 기자 jurik@seoul.co.kr