다락같이 오르는 집값에 놀란 정부와 여당이 조만간 부동산 종합 대책을 발표할 예정이다.

최근 여당이 집값 문제의 구원투수를 자처하며 목소리를 높이고 있어 대책 발표는 당정협의 형식을 띨 것으로 전망된다.

규제 중심의 수요억제책과 신규 택지개발 등 공급확대책을 따로 발표한다고 했다가 결국 묶어서 한번에 내기로 하는 등 당정청은 대책 발표 일시와 형식을 두고 혼선을 겪었다.

더불어민주당의 한 관계자는 9일 “다음 주 중 당정협의 하에 부동산 대책을 발표할 예정”이라며 “모든 메뉴를 테이블 위에 올려놓고 논의 중이며, 확정되기 전까지는 모든 안을 검토할 계획”이라고 말했다.

최근 워낙 집값 문제가 심각한 수준에 이르다 보니 매우 강력한 대책이 나올 것이라는 전망이 나온다.

그러나 대책에 포함될 일부 내용이 지금까지 정부가 고수해 온 원칙을 스스로 깨고 수정책을 제시하는 성격을 띠고 있어 시장이 정책의 의미를 정부·여당이 원하는 대로 받아들일지는 미지수다.

◇ 주택공급 충분하다더니 수도권 신규택지 확보에 ‘안간힘’

이번 대책에서 주목되는 것은 국토교통부가 수도권 주택공급을 확대하기 위해 어느 정도의 추가 수도권 신규택지 후보지를 발표하느냐다.

국토부가 지금까지 확보하기로 공언한 수도권 신규택지는 44곳이며, 이곳에서 공급되는 주택은 총 36만2천호다.

지금까지 성남 금토와 군포 대야미 등 14곳(6만2천호)이 택지지구로 지정됐으며, 나머지 30곳은 지구지정이 되지 않았다.

이번 대책에서 발표될 신규택지는 아직 지구지정이 안 된 30곳 중 일부가 될 것으로 전망된다.

정치권에서는 5만호를 공급할 수 있는 위례신도시급 대형 택지 2곳이 나올 것이라는 얘기도 흘러나왔다.

이와 관련해 정부와 한국토지주택공사(LH)가 과천과 안산 등 수도권 8곳에 신규택지 후보지를 물색 중인 사실이 알려지기도 했다.

국토부가 신규택지 확보 목표(44곳) 자체를 높일 수도 있다는 관측도 나온다.

수도권 신규택지 지정은 개발제한구역(그린벨트) 해제와 직결된다.

작년 ‘주거복지 로드맵’에서 일부 발표된 성남 금토·복정, 구리 갈매역세권 등 수도권 신규 공공택지 9곳의 면적 70%가 그린벨트였다.

특히 이번 신규택지 후보지에 서울이 포함될지 주목된다.

서울에서는 서초 우면·내곡, 강남 세곡, 송파 오금동, 고덕 강일 등지가 후보지로 거론된다.

국토부는 서울에서도 그린벨트를 풀어 택지를 확보해야 한다는 입장이지만 서울시는 다소 미온적이다.

서울시는 그린벨트는 후대에 물려줄 자산인 만큼 시유지나 역세권 저이용지 위주로 우선 입지를 확보겠다는 뜻을 표명했다.

정부는 그동안 서울, 특히 강남권의 주택공급은 충분하다는 입장을 고수해 왔으나 최근 들어서는 노골적으로 공급 확대에 주력하는 모양새다.

지금은 서울에 서둘러 집을 사야 한다는 불안감이 확산한 만큼, 당장 서두르지 않아도 양질의 택지에서 주택이 공급될 것이라는 신호를 주는 것이 중요하다는 판단이다.

주택공급 확대에 대해 ‘정책의 일관성 부족’이라는 지적이 나오지만 정부는 워낙 집값 잡기가 시급한 지금 상황에서는 그런 비판도 신경 쓰지 않는 분위기다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 공급을 틀어막는 바람에 집값이 오른 것”이라며 “이제라도 신규택지 확보로 공급 사인을 준 것은 긍정적이지만 기존 시가지 내 재건축 등 정비사업 물량을 확대하는 것이 필요하다”고 말했다.

신규택지 외에 서울 등 도심에 주택공급을 확대하기 위한 방안으로는 소규모 정비사업 규제 완화와 상업지구 주택공급 확대 등이 거론된다.

국토부는 청년주택 등 청년층을 위한 주택에는 주차장 규제를 완화하는 방안도 검토하고 있다.

◇ 수요억제책은 핀셋규제 유지하되 ‘강하게’

정부는 공급확대책과 함께 다주택자 등의 투자 수요를 억누르기 위한 강력한 수요억제책도 준비 중이다.

다주택자와 고가주택자를 겨냥한 강력한 규제책이 나올 것이라는 관측이 나온다.

정부는 우선 등록 임대를 늘리기 위해 제공했던 대출 혜택은 바로 축소하고 세제는 강화하기로 했다.

임대사업자 대출에 주택담보대출비율(LTV)을 적용해 대출 한도를 집값의 40% 선으로 축소하고 임대업이자상환비율(RTI)도 까다롭게 적용할 방침이다.

임대사업자에 대한 세제혜택도 축소해 투기지역 내 신규 주택을 매입해 임대사업자 등록을 하면 양도소득세나 종합부동산세 혜택을 축소하는 방안이 검토되고 있다.

정부는 이처럼 세입자 권익을 보호하기 위해 임대 등록 활성화 대책을 발표하고서 세제와 대출, 건강보험료 등 싹쓸이식 혜택을 준다고 공언한 지 1년도 안 돼 대대적인 수정을 준비하고 있다.

이에 대해서도 정책이 상황에 따라 손바닥 뒤집기 식으로 변한다는 비판이 제기되고 있다.

하지만 최근 정책 의도와는 달리 등록 임대 혜택을 노리고 새집을 구하는 투자 수요가 높은 것으로 나타났기에 어쩔 수 없는 정책 수정이라는 것이 정부의 입장이다.

다주택자와 고가주택 보유자의 종부세율을 높이는 방안도 추진된다.

일각에서는 1주택자 종부세 부과 기준이 현행 9억원에서 6억원으로 낮춰 대상이 확대될 수 있다는 관측도 있다.

갭투자를 막기 위한 방안도 검토되고 있다.

일시적 2주택자의 양도세 비과세 기간을 3년에서 2년으로 단축하거나 양도세 비과세 요건의 실거주 기간을 2년에서 3년으로 확대하는 내용은 갭투자 등 투자 목적의 집 구매를 어렵게 하는 장치다.

단기 양도세를 강화하는 방안도 도입될 수 있다.

현재 1주택자의 경우 양도세는 보유 기간이 1년 미만이면 양도차익의 40%, 1년 이상인 경우 6∼42%의 일반과세가 적용되는데, 1∼2년 미만인 경우 차익의 40∼50%로 강화하는 방안이 검토된다.

국토부는 앞서 집값 급등지역의 공시가격 현실화율을 높이겠다고 밝힌 바 있어 공시가격 현실화율을 높이는 세부 계획이 대책에 포함될 수도 있다.

연합뉴스