133만명 다주택자 1인당 평균 부채 2억2천만원, DSR 63%

빚을 내 집을 산 주택담보대출 보유자 5명 중 1명은 주택담보대출이 2건 이상인 다주택자인 것으로 집계됐다. 이들이 진 빚은 1인당 2억2천만원씩 모두 292조원에 달했다.

정부가 다주택자들의 돈줄을 일제히 조인다는 방침을 명확히 밝힌 가운데 2건 이상 주택담보대출을 보유한 차주 중 44%는 추가로 신용대출까지 받은 ‘다중채무자’여서 유동성 악화로 인한 연체 가능성이 있는 것으로 나타났다.

9일 정세균 국회의장실이 신용정보회사인 나이스(NICE)평가정보 제출자료를 분석한 결과에 따르면 지난 6월말 기준 은행·보험사·여신전문회사·저축은행·대부업체 등 전 금융권의 개인 명의 주택담보대출 보유자 622만명 중 2건 이상 보유자는 21.2%인 132만930명에 달했다. 사업자대출 보유자는 제외했다.

주택 한 채당 1건의 주택담보대출을 보유했다고 가정했을 때 빚을 내 집을 산 사람 5명 중 1명은 다주택자인 셈이다.

전체 가계대출 보유자 1천857만명 중 2건 이상 주담대 보유자는 7.1%를 차지했다.

이들이 받은 가계대출 1천436조원 중 주택담보대출은 65.3%인 938조원, 2건 이상 주택담보대출을 보유한 다주택자의 주택담보대출은 20.3%인 292조원이었다.

2건 이상 주택담보대출 보유자의 1인당 평균 부채규모는 2억2천94만원, 1인당 평균 연소득은 4천403만원, 1인당 연평균 원리금 상환 추정액은 2천755만원으로 추산됐다.

총부채원리금상환비율(DSR)은 62.6%에 달하는 것으로 나타났다. DSR는 연간추정원리금상환액을 연간추정소득금액으로 나눠 구하며, DSR가 100%를 넘어서면 연간 벌어들인 돈을 모두 들여도 원리금 상환을 할 수 없게 된다는 의미다. 정부는 2019년부터 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 DSR를 전면 도입할 예정이다. 현행 기준인 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 적용시보다 집을 담보로 돈을 빌리기가 어려워질 것으로 전망되고 있다.

주택담보대출을 2건 이상 보유한 다주택자는 대부분 40대(32.9%)나 50대(29.9%)로, 연간소득은 3천만원이상 6천만원 이하인 경우가 60.8%로 가장 많았다. 신용등급은 1∼3등급이 75.3%로 대부분을 차지했다.

3건 이상 보유자는 5.0%인 31만여명에 달했다. 이들의 1인당 평균 부채규모는 2억9천195만원, 1인당 평균 연소득은 4천528만원, 1인당 연평균 원리금 상환 추정액은 3천632만원에 달해 DSR가 80.2%로 치솟았다.

주택담보대출 보유건수가 많을수록 1인당 부채규모가 커지고, DSR도 상승하는 것으로 나타났다. 1인당 부채는 1건 보유자는 1억3천182만원이었지만, 11건 이상 보유자는 10억7천911만원이었다.

하지만, 1인당 평균연소득은 1건 보유자가 4천136만원, 11건 이상 보유자는 5천11만원으로 큰 차이가 나지 않았다.

정세균 국회의장은 “보유한 주택수가 많아질수록 빚진 돈은 크게 늘지만, 소득은 제자리걸음을 한다는 것은 ‘갭투자’를 통해 늘어난 빚부담을 전세금으로 메꾸거나 월세나 임대소득으로 갚는다는 의미”라고 말했다.

갭 투자는 높은 전셋값에 편승, 적은 돈을 들여 전세를 끼고 집을 사 시세차익을 노리는 것이다.

주택담보대출 보유건수가 5건을 넘어서는 시점에 DSR는 100%를 넘어섰다. 연간소득을 모두 써도 원리금을 상환하지 못한다는 의미다.

문재인 정부는 최근 집값 급등이 다주택자의 투기수요 때문이라는 점을 명확히 하면서, 다주택자를 겨냥한 대책을 쏟아내고 있다. 추석 연휴 이후 발표할 가계부채대책과 주거복지로드맵도 다주택자의 돈줄죄기와 임대업자 등록 유인책을 골자로 할 것으로 예상되고 있다.

문제는 복수의 주택담보대출을 보유한 동시에 신용대출을 보유한 ‘다중채무자’다. 이들은 주택담보대출을 넉넉하게 받지 못했거나 다른 대출이 불가능해 어쩔 수 없이 금리가 높은 신용대출을 받은 것으로 추정된다.

2건 이상 주택담보대출 보유자 중 신용대출(비주택담보대출) 보유자는 전체의 44%인 58만1천829명에 달했고, 카드론 보유자는 13.7%, 저축은행 신용대출 보유자는 2.2%, 대부업 대출 보유자는 1.7%였다.

2건 이상의 주택담보대출을 보유한 동시에 신용대출을 보유한 다중채무자의 1인당 부채는 2억7천769만원으로 올라가며, DSR도 80.6%로 상승하는 것으로 나타났다. 주택담보대출이 3건 이상이면서 신용대출이나 카드론 등을 보유한 경우 DSR가 100%를 넘어서면서 연체위험은 더욱 상승한다.

정 의장은 “다중 주택담보대출 보유자들에 대한 대출관리를 강화하는 정책 방향은 바람직하지만, 유동성 악화로 연체에 빠지지 않도록 정교한 정책시행이 필요하다”고 지적했다.

연합뉴스