연한 최대 30년, 안전진단 완화…재건축 ‘쌍끌이’ 호재소형·임대주택 비율 완화, 시공사 선정시기도 앞당겨

아파트 재건축 시장에 커다란 빗장이 하나 더 풀린다.

재건축 연한이 최대 30년으로 10년 단축되고, 안전진단 방식도 바뀌어 재건축 사업 추진이 종전보다 쉬워진다.

국토교통부는 9·1 부동산 대책을 통해 과거 대규모 개발이익을 전제로 만들어 놓았던 재건축·재개발 규제를 대폭 완화하기로 했다.

공공택지 개발을 일시 중단하기로 하면서 외곽지역 주택공급을 줄이는 대신 재건축 사업을 활성화해 도심지역 주택공급을 원활히 하겠다는 것이다.

’아랫목’(강남권 재건축)에 군불을 때 ‘웃목’(비강남권)으로 온기를 확산시키려는 계산도 깔려 있다.

◇ 재건축 연한 최대 30년으로 단축

이번 재건축 규제완화 대책에서 가장 눈에 띄는 것은 재건축 연한 단축이다.

재건축 연한은 재건축 초과이익환수제와 더불어 사업추진에 가장 큰 걸림돌로 작용해왔다.

도시및주거환경정비법(이하 도정법)상에는 준공후 20년이 지나면 안전진단을 거쳐 재건축 추진이 가능하다. 그러나 이 법이 지자체 조례로 재건축 허용 연한의 상향을 조정할 수 있도록 허용함에 따라 전북·제주·강원도를 제외하고는 지역별로 최대 30∼40년을 적용하고 있다.

그러나 재건축 연한이 지나치게 길어지면서 1980년대 후반에서 1990년대 초반에 준공된 아파트의 경우 주차장 부족, 층간소음, 냉난방 설비 노후화 등 주민 불편이 가중하고 잇지만 연한이 도래하지 않아 재건축 추진이 불가능했다.

국토부는 이에 따라 도정법 시행령을 개정해 지자체 조례로 위임한 재건축 가능 연한을 최장 40년에서 30년으로 10년 단축하기로 했다.

재건축 연한이 최대 40년에 이르는 서울시의 경우 1987년 이후 건설된 아파트부터 혜택을 본다.

현행 서울시의 재건축 연한 산식(=22+(준공연도-1982)×2)을 적용하면 1987년 이후 준공된 아파트는 2019년 이후 재건축이 가능하고, 이후 91년 준공분까지는 해마다 재건축 허용 연한이 3년씩 늘어나게 된다.

1988년 준공 아파트는 2022년에, 89년은 2025년, 90년은 2028년, 91년은 2031년에 재건축이 허용되는 식이다.

그러나 앞으로는 산식없이 무조건 30년의 상한이 적용돼 지금보다 재건축 추진 시기가 2∼10년 앞당겨질 전망이다.

1987년에 건설된 아파트의 경우 2017년부터 재건축이 가능해 현재 기준보다 2년이, 1991년에 건설된 아파트는 2021년에 재건축이 가능해 10년이 각각 단축된다.

국토부에 따르면 1987∼1990년에 건설된 공동주택은 전국적으로 73만5천가구에 이른다. 이들 아파트 가운데 서울지역 아파트는 총 18만8천여가구로 이들 단지는 종전보다 재건축 연한이 2∼8년, 1991년 이후에 건설된 아파트는 일률적으로 10년씩 단축된다.

최대 40년 이후에 재건축이 가능해던 1992년 이후 건설된 아파트도 앞으로는 30년 후 재건축 추진이 가능해진다.

부동산 업계는 이번 조치로 주로 1986∼1988년에 집중적으로 준공된 양천구 목동 신시가지 아파트 등이 최대 수혜를 볼 것으로 예상했다.

또 노원구 상계 주공, 송파구 문정동 올림픽훼밀리·방이동 올림픽선수기자촌 등도 재건축 연한이 단축돼 사업 추진이 빨라질 전망이다.

◇ 살기 불편해도 안전진단 통과, 재건축 허용

정부는 이렇게 재건축 연한을 단축하면서, 연한이 된 이들 아파트가 쉽게 재건축을 할 수 있도록 안전진단 기준도 완화해주기로 했다.

지금까지는 ‘구조안전성’에 중심을 두고 안전진단 등급이 ‘E’나 ‘D’등급은 돼야 재건축 추진이 가능했지만 앞으로는 ‘주거환경’ 중심의 안전진단 기준을 적용해 구조안전에는 크게 문제가 없더라도 주차장이 없거나 배관이 낡은 경우, 층간소음·에너지효율·노약자 생활 등에 불편이 있는 경우 재건축을 허용하기로 했다.

국토부는 현재 안전진단 심사 기준이 구조안전성 40%, 건축마감·설비노후도 30%, 주거환경 15%, 비용분석 15%인 것을 앞으로는 각각 구조안전성과 비용분석은 각각 20%와 15%로 낮추는 반면 주거환경 기준을 40%로 대폭 높이는 방안을 검토중이다.

다만 재건축 연한이 도래하지 않더라도 구조적 결함이 있는 경우에는 구조안전성만 평가해 최하위인 ‘E등급’이 나올 경우 다른 항목 평가없이 재건축을 추진할 수 있다.

국토부는 또 안전진단 통과후 사업성 등을 이유로 재건축을 하지 않고 10년 이상 방치한 단지에 대해서는 사고 우려가 있는 경우 안전진단을 재실시해 등급을 재조정하기로 했다.

국토부 관계자는 “재건축 연한 단축으로 사업 추진 가능시기가 빨라졌고, 구조안전이 심각한 수준이 아니더라도 주차장 부족 등 주민 편의에 따라 재건축이 허용되는 만큼 재건축 사업이 활성화될 수 있을 것”이라고 말했다.

◇ 재건축·재개발 의무건설비율 완화, 공공관리제→공공지원제로 변경

재건축의 주택건설 규모제한도 완화된다.

수도권 과밀억제권역의 경우 현재 재건축 사업시 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 가구수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 건설해야 하지만 앞으로는 연면적 기준을 폐지해 가구수 기준만 충족하도록 했다.

지자체가 모든 정비사업에 관여하도록 한 공공관리제는 명칭을 ‘공공지원제’로 변경하고 토지 등 소유자의 과반수가 찬성할 경우 조합설립인가 이후에 시공사 선정이 가능하도록 했다.

현재는 공공관리제 시행으로 사업시행인가 이후에야 시공사를 선정할 수 있었으나 조합의 자금조달 등을 고려해 시공사 선정시기를 앞당겨주기로 한 것이다.

정부는 당초 하반기경제정책 방향에서 서울시가 조례로 의무화하고 있는 재개발·재건축사업 공공관리제를 주민들이 판단해 임의로 선택할 수 있도록 추진하기로 했었다.

이 경우 공공관리제를 선택하지 않으면 시공사 선정시기도 자연스럽게 조합설립인가 이후로 앞당겨진다.

그러나 서울시가 공공관리제 폐지를 완강하게 반대하면서 시공사 선정시기만 앞당기는 선으로 한발 물러섰다.

정부는 이와 함께 재개발 임대주택 의무건설 비율도 완화한다.

지금까지는 재개발 사업시 지역별로 전체 가구수의 5∼20%(수도권 8.5∼20%, 지방 5∼17%), 연면적 기준은 3∼15% 범위내에서 임대주택을 건설하고, 이를 지자체 등 공공이 인수해야 했다.

그러나 앞으로 연면적 기준은 폐지하고 가구수 기준도 가장 높은 비율을 5%포인트씩 낮춰 수도권은 전체 공급 가구수의 15% 이하, 비수도권은 12% 이하만 확보하면 되도록 했다.

국토부는 이처럼 재정비 사업 증가로 이주수요가 특정 시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조해 사업시기 등을 조정하기로 했다.

연합뉴스