부동산대책서 다양한 유인책…전문가 평가 “아직 미흡”

정부가 민간 임대주택 시장을 반(半)민간-반공공 성격의 ‘준공공임대주택’ 중심으로 재편하기로 했다.

다양한 세제 혜택과 금융 지원으로 민간 임대주택이 준공공임대주택으로 전환되도록 한다는 것인데 시장이 얼마나 이에 호응할지 주목된다.

2일 국토교통부의 ‘주택임대차 시장 선진화 방안’에 따르면 정부는 올해부터 3년간 새로 구입한 주택을 준공공임대주택으로 임대할 경우 임대 기간 주택값이 뛰어 발생한 양도소득세를 전액 면제하기로 했다.

준공공임대주택은 85㎡ 이하 규모이면서 10년간 의무적으로 임대를 줘야 하고 최초 임대료는 주변 시세 이하, 이후 임대료 상승률은 연 5% 이하로 제한되는 임대주택이다.

집주인이 소유한 집을 준공공임대주택으로 등록하면 이런 제약을 받는 대신 세제 혜택 등 인센티브도 주어진다.

국토부는 이번 2·26 부동산 대책에서 준공공임대에 대한 각종 지원을 대폭 늘렸다.

올해부터 3년간 집을 사 준공공임대 사업에 뛰어들면 10년간 임대를 하는 동안 집값이 얼마가 오르든 이 기간의 집값 인상분에 대한 매매 차익에는 과세하지 않기로 한 것이다.

국토부는 또 준공공임대에 대한 재산세와 소득·법인세 감면율도 확대한다.

지금은 전용면적 40∼60㎡인 준공공임대에 대해 재산세를 50%, 60∼85㎡는 25% 감면해주고 있는데 이를 각각 75%, 50%로 조정하기로 했다. 25%포인트씩 감면 폭을 늘리기로 한 것이다.

소득·법인세도 85㎡ 이하 주택에 대해 20% 감면해주던 것을 30%로 상향 조정하기로 했다.

국토부는 이를 위해 곧 조세특례제한법을 개정할 계획이다.

여기에 보태 국민주택기금을 지원해주는 임대주택 매입자금의 대상을 미분양주택과 기존 주택 외에 신규 분양주택으로까지 확대하기로 했다.

앞으로는 이자가 싼 매입자금을 대출받아 신규 분양주택까지 살 수 있게 되는 것이다.

민간 임대사업자가 사업자로 등록한 뒤 운영하는 의무 임대기간 5년짜리 매입임대주택을 준공공임대로 전환할 수 있는 길도 열린다.

이 경우 기존 임대기간의 50%(최대 5년)를 준공공임대주택의 임대 기간으로 인정해준다. 4년간 매입임대주택으로 운영하다 준공공임대로 전환하면 2년간 준공공임대로 운영한 것으로 간주한다는 얘기다.

준공공임대의 요건을 작년 4월 이후 취득한 주택으로만 제한하던 것도 없애기로 했다.

10년의 의무임대 기간이 너무 길다는 지적을 감안해 의무임대 기간 중 중도매각할 수 있는 요건은 완화하기로 했다. 준공공임대 사업을 하다가 중간에 그만둘 수 있는 길을 넓혀주는 것이다.

의무임대 기간 중이라도 다른 임대사업자한테는 매각할 수 있는 만큼 임대사업자의 정보를 공유할 수 있도록 하고, 부도·파산 등의 경우 외에 장기 공실, 재개발 정비사업 등으로 임대사업을 계속할 수 없을 때에도 일반인한테 주택을 매각할 수 있도록 했다.

국토부 관계자는 “민간 임대주택 시장이 준공공임대 중심으로 재편되면 민간 시장에서도 공공임대주택과 비슷한 주거 안정성과 공공성을 확보할 수 있을 것으로 보고 이번 대책에 준공공임대로 유도하기 위한 당근을 대폭 담았다”라고 말했다.

현재 민간 임대주택은 따로 등록하지 않고 전·월세를 놓는 미등록 임대주택, 5년짜리 매입임대주택, 10년짜리 준공공임대주택 등 3종류가 있다.

국토부 관계자는 “집주인들이 미등록 임대주택으로 운영할 때와 준공공임대로 등록할 경우 어느 쪽이 유리한지 계산기를 두드려보게 될 것”이라며 “이번 조치는 준공공임대로 전환해도 충분히 수익이 있을 것이라고 보고 마련했다”라고 말했다.

그러나 부동산 전문가들의 평가는 아직 미흡하다는 쪽이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “우리나라는 전체 주택 중 공공임대주택의 비율이 선진국의 절반 수준도 안 된다”며 “민간이 운영하지만 공공적 성격이 강한 준공공임대를 확대하는 것은 매우 긍정적인 방향”이라고 평가했다.

박 전문위원은 그러나 “임대료 인상 제한이나 10년의 의무임대 기간 등은 임대사업을 하려는 집주인 입장에서는 너무 심한 제약”이라며 “좀 더 과감히 규제를 풀어서 준공공임대로 유도하는 게 바람직하다”라고 말했다.

조은상 부동산써브 부동산리서치팀장은 “10년의 의무임대 기간이 줄어들거나 임대료 상한선이 완화돼 물가상승률을 반영할 수 있도록 하는 등의 추가적인 메리트가 있어야 주택 소유자들이 좀 더 적극적으로 준공공임대 사업에 나설 수 있을 것”이라고 말했다.

연합뉴스