쏟아지는 오피스텔… 수익률 떨어지는데 분양가는 상승

# 지난해 서울 용산구의 한 오피스텔을 2억원대 중반에 구입한 주부 최모(43)씨. 세탁기와 주방기구 등이 ‘풀옵션’으로 갖춰져 월세 100만원은 챙길 수 있다는 중개업소의 말만 믿고 덜컥 계약했지만 요즘 월세 80만원을 받기에도 벅차다.

여름철 비수기에도 불구하고 오피스텔 공급이 활황기를 맞고 있다. 대형 건설사까지 가세해 서울 강남과 경기 분당·판교·광교 신도시 등에서 대단지 소형 오피스텔 공급의 포문을 잇따라 열어젖혔기 때문이다. 베이비붐 세대의 노후 설계 등과 맞물려 대표적인 수익형 부동산으로 떠오른 오피스텔은 수익률과 세금, 공실률 등을 꼼꼼히 따져 투자해야 한다는 의견이 만만찮다.

●연평균 수익률 5%대로 주저앉아

15일 부동산업계에 따르면 최근 오피스텔의 기대 수익률은 계속 떨어지고 있다. 부동산114의 최근 조사에선 전국 오피스텔의 연평균 수익률이 2010년 6.2%에서 올해(6월 기준) 5%대로 하락했다.

오피스텔 공급이 집중됐던 서울지역의 경우 서초(5.3%)·강남(5.2%)·송파(4.8%)구 등의 수익률이 특히 낮았고, 경기 분당신도시(4.9%)도 사정은 비슷했다.

전문가들은 오피스텔 임대수익률이 최소 5% 선을 유지해야 은행금리와 비교해 경쟁력이 있다고 설명한다. 예컨대 분당신도시의 한 오피스텔(전용면적 27㎡) 매매가는 2억 2500만원으로, 월세 77만원을 고려하면 수익률은 4% 중반에 그친다. 월세에서 중개수수료, 취득세 등 부대비용과 재산세, 추후 공실에 따른 손실 가능성까지 제하면 실제 수익률은 은행 이자보다 낮다고 볼 수 있다.

공급은 느는데 분양가가 되레 상승하는 추세도 경계해야 한다. 최근 오피스텔 수익률이 하락하는 데는 수익형 부동산의 인기에 편승해 물량을 쏟아낸 건설업체들의 행태도 한몫하고 있다. 분위기에 휩쓸리지 않으려면 오피스텔 투자 전 어느 지역에 투자할지와 임차인의 특성, 공실률, 월세 수준 등을 꼼꼼히 따져야 한다.

●전용면적은 ‘계약면적’의 40~60% 불과

서울지역 오피스텔의 3.3㎡당 평균 분양가는 2006년 959만원에서 올 상반기 1316만원으로 뛰었다. 경기지역도 608만원에서 1038만원으로 급등했다. 가파른 상승곡선에도 불구하고 오피스텔 가격이 그리 높게 보이지 않는 것은 일종의 착시현상 때문이다. 오피스텔 분양시 제시하는 ‘계약면적’에는 전용면적 외에 승강기, 주차장, 복도, 피트니스센터·옥상공원 등 공용면적까지 두루 포함된다. 아파트의 계약면적 대비 전용면적 비율이 80% 선인 데 비해 오피스텔은 40~60%로 크게 낮다. 서울 송파와 강남 등에서 분양되는 오피스텔은 계약면적 기준 분양가가 3.3㎡당 1400만~2000만원 선이지만 이를 전용면적으로 환산하면 3000만원을 훌쩍 넘기기 일쑤다.

오상도기자 sdoh@seoul.co.kr