정부의 1.13 전세대책에 대해 전문가들은 장기적으로 소형 주택공급 확대 효과는 있겠지만 당장 시급한 전세난을 해결하기에는 미흡하다고 보고 있다.
공급 확대가 효과를 내려면 시간이 걸리는데다 공급 대상도 분양 아파트가 아닌 도시형 생활주택이나 다세대·다가구 등에 한정돼 있기 때문이다.
무엇보다 집을 사지 않아 발생하는 전세 수요를 분산시켜줄 수 있는 수요자 대책이 없다는 것은 아쉬움으로 지적된다.
◇공급 확대되지만 전세난 해결은 미지수
전문가들은 민간 임대사업의 유형별,지역별 지원 요건을 개선하고,공공 분양·임대주택과 공공이 보유한 다가구 임대주택 등을 조기 공급하기로 한 것은 전세난 해소를 위해 바람직하다고 평가했다.
특히 공공택지에 5년 임대주택 용지 공급을 재개하기로 한 것은 민간 참여를 확대함과 동시에 자금난에 시달리는 한국토지주택공사(LH)나 SH공사의 임대주택 건립 부담을 줄어주는 ‘일석이조’의 효과가 있을 것으로 예상했다.
한 중견 건설사의 관계자는 “10년 임대주택은 5~10년씩 자금이 묶여 건설사의 유동성에 부담이 됐던 것이 사실”이라며 “5년 임대는 2년6개월이 지나면 분양전환이 가능하기 때문에 건설사들이 공급에 나설 가능성이 크다”고 말했다.
도시형 생활주택,다세대·다가구,주거용 오피스텔에 대해 국민주택기금에서 건설자금을 2%의 저리로 지원하고 대출 가능금액을 확대해주기로 한 것은 일부 공급 확대 효과가 기대된다.
수목건축 서용식 대표는 “토지주 입장에서 건설자금을 2%의 최저금리로 빌려준다는 것은 분명 희소식”이라며 “기존 주택을 활용해 소규모 도시형 생활주택이나 다세대·다가구를 지으려는 사람이 늘어날 것”이라고 말했다.
서 대표는 다만 “지난해 도시형 생활주택의 기금 대출 건수가 2건,24억원에 불과했던 이유 중 하나는 기금 대출 절차가 매우 까다롭고 복잡했기 때문”이라며 “이런 부분이 개선돼야 대출 이용자가 늘어날 것”이라고 덧붙였다.
그러나 단지형 도시형 생활주택을 공급할 중대형 건설사들은 시큰둥한 반응을 보이고 있다.
한 대형 건설사 관계자는 “현재 도시형 생활주택 공급이 많지 않은 것은 프로젝트파이낸싱(PF)이 막히면서 토지대금 조달이 어렵기 때문”이라며 “땅값에 대한 대출이 이뤄지지 않는다면 300가구로 가구수 제한을 완화해줘도 공급이 쉽지 않다”고 말했다.
일각에서는 정부가 전세난 해결을 위해 비정상적인 주택을 양산해 주거환경을 악화시키는 게 아니냐는 우려의 목소리도 나오고 있다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “과거 2001~2002년 전세난 해결에 다세대·다가구의 건축기준을 완화해 공급을 늘린 것이 도움된 것은 분명하지만 그 뒤에 주차공간 부족,일조권·프라이버시 침해 등 부작용도 적지 않았다”며 “도시형 생활주택 등이 집을 안 사며 발생한 아파트 임대 수요를 대신할 수 있는 지,주거환경이 나빠져도 좋은지는 생각해 봐야 할 문제”라고 말했다.
도시형 생활주택 등 공급이 늘더라도 당장 치솟는 전셋값을 잡기에는 역부족이다.
공급대책은 일정기간 시차가 필요해 당장 2~3월로 다가온 봄 이사철의 공급 부족은 해결할 수 없다.
또 정부 대책이 지나치게 원룸 등 초소형 주택 공급 확대에 치중해 현재 전세난을 겪는 아파트 등의 주 수요층을 흡수할 수 없다는 지적도 많다.
부동산114 김규정 본부장은 “도시형 생활주택 등은 월세 상품이지 전세 상품이 아니다”며 “저금리 때문에 월세 수요가 많지 않은 상황에서 월세주택 공급이 전세난 해결에 얼마나 도움이 될지 미지수”라고 말했다.
피데스개발 김승배 대표는 “지금 전세난은 1인 가구보다는 직장과 교육문제로 이사를 해야 할 3~4인 가족 수요가 살아야 할 정상적인 주택이 부족하다는 게 더 큰 문제”라며 “원룸이 아니라 방 2~3개짜리 주택을 지을 수 있도록 중·소규모 개발을 지원하는 방안을 내놔야 한다”고 말했다.
◇전세수요 분산 대책 세워야
전문가들은 이번 정부 대책이 공급에 치중한 나머지 주택 구입을 포기하고 전세로 몰려드는 수요층을 분산시킬만한 대안이 없다는 점은 문제로 지적한다.
한국건설산업연구원 김현아 연구위원은 “지난해 전세난의 원인은 입주물량 부족에 따른 ‘공급문제’라기보다 집값 상승에 대한 기대심리가 사라지면서 집을 사지 않고 전세로 전환되며 발생한 ‘수요문제’가 더 컸다”며 “이번 공급 확대 정책은 이차적인 버퍼(일시적 저장장치) 역할은 하겠지만 집값이 안오르면 전세수요는 계속해서 늘어날 수밖에 없다는 게 문제”라고 지적했다.
부동산1번지 박원갑 연구소장도 “현재 매매시장은 9억원 초과 주택에 대한 취등·등록세 완화 혜택 종료,총부채상환비율(DTI) 완화 조치 3월말 종료,금리 인상 가능성,값싼 보금자리주택 공급 등의 요인으로 전세 수요가 늘어날 수밖에 없는 구조”라며 “전세 수요자가 집을 사도록 매매 시장을 활성화하고 무주택자에 대한 주택구입자금 지원을 확대하는 등 수요 분산대책을 검토해야 한다”고 말했다.
중대형 미분양 주택 등을 전세난 해결에 활용해야 한다는 지적도 많다.
박원갑 소장은 “소형 위주인 보금자리주택은 분양받은 사람이 5년동안 의무적으로 거주해야 해 앞으로 최소 7~8년 이상 전세난 해결에 큰 도움이 못된다”며 “준공후 미분양의 80% 이상을 차지하는 중대형 미분양을 전세주택 등으로 활용하는 방안을 검토해볼 만하다”고 말했다.
김현아 연구위원도 “지금 전세난은 중소형이 문제”라며 “임대사업자 세제혜택을 중대형까지 확대해 그들이 보유한 물량을 임대시장으로 끌어들이는 것도 방법”이라고 말했다.
장기적으로는 월세를 시장에 정착시켜야 한다는 지적도 있다.
김선덕 소장은 “저금리로 인해 전세의 월세 전환이 늘어나는 만큼 월세 수요를 확대하는 방안을 찾아야 한다”고 말했다.
연합뉴스
공급 확대가 효과를 내려면 시간이 걸리는데다 공급 대상도 분양 아파트가 아닌 도시형 생활주택이나 다세대·다가구 등에 한정돼 있기 때문이다.
무엇보다 집을 사지 않아 발생하는 전세 수요를 분산시켜줄 수 있는 수요자 대책이 없다는 것은 아쉬움으로 지적된다.
◇공급 확대되지만 전세난 해결은 미지수
전문가들은 민간 임대사업의 유형별,지역별 지원 요건을 개선하고,공공 분양·임대주택과 공공이 보유한 다가구 임대주택 등을 조기 공급하기로 한 것은 전세난 해소를 위해 바람직하다고 평가했다.
특히 공공택지에 5년 임대주택 용지 공급을 재개하기로 한 것은 민간 참여를 확대함과 동시에 자금난에 시달리는 한국토지주택공사(LH)나 SH공사의 임대주택 건립 부담을 줄어주는 ‘일석이조’의 효과가 있을 것으로 예상했다.
한 중견 건설사의 관계자는 “10년 임대주택은 5~10년씩 자금이 묶여 건설사의 유동성에 부담이 됐던 것이 사실”이라며 “5년 임대는 2년6개월이 지나면 분양전환이 가능하기 때문에 건설사들이 공급에 나설 가능성이 크다”고 말했다.
도시형 생활주택,다세대·다가구,주거용 오피스텔에 대해 국민주택기금에서 건설자금을 2%의 저리로 지원하고 대출 가능금액을 확대해주기로 한 것은 일부 공급 확대 효과가 기대된다.
수목건축 서용식 대표는 “토지주 입장에서 건설자금을 2%의 최저금리로 빌려준다는 것은 분명 희소식”이라며 “기존 주택을 활용해 소규모 도시형 생활주택이나 다세대·다가구를 지으려는 사람이 늘어날 것”이라고 말했다.
서 대표는 다만 “지난해 도시형 생활주택의 기금 대출 건수가 2건,24억원에 불과했던 이유 중 하나는 기금 대출 절차가 매우 까다롭고 복잡했기 때문”이라며 “이런 부분이 개선돼야 대출 이용자가 늘어날 것”이라고 덧붙였다.
그러나 단지형 도시형 생활주택을 공급할 중대형 건설사들은 시큰둥한 반응을 보이고 있다.
한 대형 건설사 관계자는 “현재 도시형 생활주택 공급이 많지 않은 것은 프로젝트파이낸싱(PF)이 막히면서 토지대금 조달이 어렵기 때문”이라며 “땅값에 대한 대출이 이뤄지지 않는다면 300가구로 가구수 제한을 완화해줘도 공급이 쉽지 않다”고 말했다.
일각에서는 정부가 전세난 해결을 위해 비정상적인 주택을 양산해 주거환경을 악화시키는 게 아니냐는 우려의 목소리도 나오고 있다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “과거 2001~2002년 전세난 해결에 다세대·다가구의 건축기준을 완화해 공급을 늘린 것이 도움된 것은 분명하지만 그 뒤에 주차공간 부족,일조권·프라이버시 침해 등 부작용도 적지 않았다”며 “도시형 생활주택 등이 집을 안 사며 발생한 아파트 임대 수요를 대신할 수 있는 지,주거환경이 나빠져도 좋은지는 생각해 봐야 할 문제”라고 말했다.
도시형 생활주택 등 공급이 늘더라도 당장 치솟는 전셋값을 잡기에는 역부족이다.
공급대책은 일정기간 시차가 필요해 당장 2~3월로 다가온 봄 이사철의 공급 부족은 해결할 수 없다.
또 정부 대책이 지나치게 원룸 등 초소형 주택 공급 확대에 치중해 현재 전세난을 겪는 아파트 등의 주 수요층을 흡수할 수 없다는 지적도 많다.
부동산114 김규정 본부장은 “도시형 생활주택 등은 월세 상품이지 전세 상품이 아니다”며 “저금리 때문에 월세 수요가 많지 않은 상황에서 월세주택 공급이 전세난 해결에 얼마나 도움이 될지 미지수”라고 말했다.
피데스개발 김승배 대표는 “지금 전세난은 1인 가구보다는 직장과 교육문제로 이사를 해야 할 3~4인 가족 수요가 살아야 할 정상적인 주택이 부족하다는 게 더 큰 문제”라며 “원룸이 아니라 방 2~3개짜리 주택을 지을 수 있도록 중·소규모 개발을 지원하는 방안을 내놔야 한다”고 말했다.
◇전세수요 분산 대책 세워야
전문가들은 이번 정부 대책이 공급에 치중한 나머지 주택 구입을 포기하고 전세로 몰려드는 수요층을 분산시킬만한 대안이 없다는 점은 문제로 지적한다.
한국건설산업연구원 김현아 연구위원은 “지난해 전세난의 원인은 입주물량 부족에 따른 ‘공급문제’라기보다 집값 상승에 대한 기대심리가 사라지면서 집을 사지 않고 전세로 전환되며 발생한 ‘수요문제’가 더 컸다”며 “이번 공급 확대 정책은 이차적인 버퍼(일시적 저장장치) 역할은 하겠지만 집값이 안오르면 전세수요는 계속해서 늘어날 수밖에 없다는 게 문제”라고 지적했다.
부동산1번지 박원갑 연구소장도 “현재 매매시장은 9억원 초과 주택에 대한 취등·등록세 완화 혜택 종료,총부채상환비율(DTI) 완화 조치 3월말 종료,금리 인상 가능성,값싼 보금자리주택 공급 등의 요인으로 전세 수요가 늘어날 수밖에 없는 구조”라며 “전세 수요자가 집을 사도록 매매 시장을 활성화하고 무주택자에 대한 주택구입자금 지원을 확대하는 등 수요 분산대책을 검토해야 한다”고 말했다.
중대형 미분양 주택 등을 전세난 해결에 활용해야 한다는 지적도 많다.
박원갑 소장은 “소형 위주인 보금자리주택은 분양받은 사람이 5년동안 의무적으로 거주해야 해 앞으로 최소 7~8년 이상 전세난 해결에 큰 도움이 못된다”며 “준공후 미분양의 80% 이상을 차지하는 중대형 미분양을 전세주택 등으로 활용하는 방안을 검토해볼 만하다”고 말했다.
김현아 연구위원도 “지금 전세난은 중소형이 문제”라며 “임대사업자 세제혜택을 중대형까지 확대해 그들이 보유한 물량을 임대시장으로 끌어들이는 것도 방법”이라고 말했다.
장기적으로는 월세를 시장에 정착시켜야 한다는 지적도 있다.
김선덕 소장은 “저금리로 인해 전세의 월세 전환이 늘어나는 만큼 월세 수요를 확대하는 방안을 찾아야 한다”고 말했다.
연합뉴스
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