P2P(개인 대 개인) 펀딩이 처음 국내에 소개됐을 때에는 지금처럼 고수익을 목적으로 하는 투자 수단보다는 공익 목적을 띤 자금 조달이거나 투자라고 해도 예술산업 분야가 대부분이었다. 그리고 대출형 펀드보다는 에퀴티(Equity·출자)형이었다. 따라서 투자의 예상 성과가 불투명하거나 굉장히 낮은 수익률의 배당이 예상되는 경우가 많았다.

그래도 초기에는 ‘돈이 필요한 사람과 돈을 투자할 사람을 바로 연결하는 플랫폼’으로서 P2P의 순수한 기능을 찾던 모습이었다. 이제는 P2P 시장에 에퀴티형 투자보다는 대출형 상품들이 대부분이다.

부동산 담보형 또는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)형 상품 위주로 시장이 재편되면서, 부동산과 연계된 누적 대출액이 전체에서 차지하는 비중이 60%를 넘어섰다.

지금의 P2P 펀드는 저금리 시대에 두 자릿수 이상의 배당을 받을 수 있는 투자처로 자리매김해 가고 있는 것으로 보인다. 전통적으로 부동산(건설)을 기반으로 하는 사업이 워낙 높은 수익을 낼 수 있기 때문에 금리가 높더라도 더 많은 레버리지(지렛대)를 활용할 수 있다면, 더 높은 수익을 낼 수 있기 때문이다. 하지만 부동산이나 건설 사업자들이 제도권 은행에서 융통할 수 있는 자금은 분명히 한계가 있다.

그 틈을 파고든 것이 최근 P2P 펀드들의 운용 전략이다. 부동산이 개발되고, 건설되는 과정에서 부족한 자금을 P2P 펀드들이 해결해 주고 있는 구조다.

지난 몇 년 동안 부동산과 건설 시장의 호황은 수많은 P2P 업체들이 우후죽순으로 늘어나는 데 크게 영향을 미쳤다 해도 과언이 아닐 것이다. 몇몇 부동산자산운용사들은 자금을 모집해서 부동산 투자처를 직접 찾기보다는 P2P 회사에 투자하는 사례들도 볼 수 있다.

P2P 산업이 부동산과 건설 산업의 흐름과 궤를 같이할까 우려스럽기도 하다. 그동안은 부동산(건설) 산업의 호황을 타고 P2P 시장도 함께 좋은 흐름을 유지했다. 그러나 향후 부동산(건설)시장이 주춤한다면, 수없이 늘어난 P2P 업체들은 과연 현재의 콘셉트를 유지하면서 명맥을 이어 갈 수 있을지 궁금하다. 높은 이율에 중독된 투자자들을 만족시킬 만한 대안을 찾기가 어려울 수도 있을 것으로 보인다.

이제는 투자자가 현명해져야 할 때다. 당장 업체들이 제시하는 높은 수익률만 좇을 것이 아니라 선별적으로 투자해 나갈 수 있는 역량 있는 업체들을 선택하는 것이 미래를 대비하는 첫걸음이다.

한국투자증권 영업부 부동산팀장