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[임대주택 등록 활성화] 연간 稅부담, 2채 임대 등록땐 270만원 vs 미등록 1205만원

[임대주택 등록 활성화] 연간 稅부담, 2채 임대 등록땐 270만원 vs 미등록 1205만원

장형우 기자
장형우 기자
입력 2017-12-13 23:12
업데이트 2017-12-14 03:03
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이르면 2020년부터 등록 의무화

13일 정부가 내놓은 ‘임대주택 등록 활성화 방안’의 핵심은 임대 사업자 등록을 유도하기 위해 각종 세금과 건강보험료를 감면해주는 대신 임대 기간을 늘리고 인상률을 제한해 임차인을 보호하는 것이다. 정부는 8년 이상 장기임대에 혜택을 집중시켜 전·월세상한제와 계약갱신청구권을 도입한 것과 다름없는 효과가 발생할 것을 기대하고 있다. 이번 방안의 주요 내용을 문답으로 정리했다.
김현미(왼쪽) 국토교통부 장관이 13일 정부서울청사에서 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표하고 있다. 이번 방안은 지난달 29일 공개된 ‘주거 복지 로드맵’을 뒷받침하는 후속 대책 차원이다. 연합뉴스
김현미(왼쪽) 국토교통부 장관이 13일 정부서울청사에서 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표하고 있다. 이번 방안은 지난달 29일 공개된 ‘주거 복지 로드맵’을 뒷받침하는 후속 대책 차원이다.
연합뉴스
→임대료 증액 제한이 연 5%라는데, 임대차 기간 2년이 지난 뒤 재계약할 때는 10%까지 올릴 수 있는 것인가.

-아니다. 임대료 증액 5%의 기준은 ‘종전 계약금액’이므로, 2년 동안 임대료 조정이 없었다면 기존 임대료의 5%까지만 올릴 수 있다.

→등록할 수 없는 임대주택이 있는가.

-주택 유형에 제한은 없지만 다가구를 제외한 본인 거주 주택과 무허가 주택, 비거주용 오피스텔은 등록이 제한된다.

→4년 단기임대로 등록한 뒤 8년 장기임대로 변경 가능한가.

-가능하다. 8년 장기임대로 변경할 경우 잔여 기간 동안 8년 기준의 세제 및 건보료 혜택을 받는다.

→등록 임대주택을 의무기간 중 매각할 경우 불이익은.

-등록 임대주택은 의무기간 내 매각이 금지되고, 매각 시 과태료 최대 1000만원이 부과된다. 하지만 지방자치단체에 양도신고를 한 뒤 다른 임대 사업자에게 양도가 가능하다. 또 임대사업자의 2년 연속 적자, 재개발·재건축 등 다른 사정이 있는 경우에는 양도 허가를 받아 일반인에게도 매도할 수 있다.

→등록 임대주택에 사는 임차인은 의무기간 4년 혹은 8년까지 거주할 수 있나.

-임차인에게 귀책사유가 없는 한 그렇다.

→중간에 임대 조건이나 임차인이 바뀌면 어디에 신고를 해야 하나.

-변경 3개월 이내에 사업자 주소지나 임대주택 소재지 시·군·구청에 방문 혹은 인터넷으로 신고하면 된다. 신고하지 않거나 거짓 신고하면 최대 1000만원의 과태료가 부과된다.

→임대사업자 등록 뒤 세금 혜택을 받으려면 구청, 세무서를 모두 가야 하나.

-아니다. 내년 4월부터 새 임대등록 시스템이 운영되는데, 지자체에 임대사업자 등록을 신청할 때 임대인이 원하면 자동으로 세무서에도 신청이 이뤄진다.
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→임대사업자 등록을 하면 세제, 건보료 혜택은 모든 주택이 적용받는가.

-국세(양도소득세, 임대소득세, 종합부동산세)와 지방세(취득세, 재산세) 감면은 주택 유형과 규모 등에 따라 다르다. 건보료는 연 2000만원 이하 임대소득에 한해 의무기간 동안 각각 40%(4년 임대), 80%(8년) 감면 예정이다.

→2000만원 초과 임대소득자는 임대 사업자로 등록해도 건보료 감면을 받을 수 없나.

-그렇다. 2000만원 초과 주택임대소득은 종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있기 때문에 등록 시에도 보험료 감면은 없다. 다만 등록하면 소득세, 재산세, 취득세, 종부세 감면 등 인센티브는 적용받는다.

→다른 소득이 없는 서울 3주택 보유자가 각각 85㎡와 59㎡의 주택 2채를 임대주택으로 등록해 8년 동안 임대하면 등록하지 않을 때에 비해 얼마나 혜택을 보는 것인가.

-연간 935만원의 세금 및 건보료 부담을 줄일 수 있다. 위와 같은 조건에서 현재 등록 시 516만원인 연간 세금 및 건보료 부담은 개선안 적용에 따라 270만원으로 줄어들고, 미등록 시 부담은 1097만원에서 1205만원으로 늘어나기 때문이다.

→현재 비과세인 연간 2000만원 이하 주택 임대소득의 과세 시점과 대상 소득, 신고 방법은 어떻게 되나.

-2019년 1월 1일 이후 발생하는 임대소득부터 과세가 이뤄진다. 2018년 12월 31일 이전의 임대차 계약이라도 2019년 1월 1일 이후의 임대소득은 소득세 과세 대상이다. 2019년 임대소득은 이듬해인 2020년 5월 종합소득세 신고 기간에 관할세무서에 분리과세, 종합과세 방식 중 하나를 선택해 신고·납부하면 된다.

장형우 기자 zangzak@seoul.co.kr

2017-12-14 6면

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