서울 강남 아파트 값 폭등과 청약 열풍을 잠재우기 위해 정부가 대책을 내놓을 방침이다. 하지만 마땅한 대안이 없어 이러지도 저러지도 못하는 모양이다. 정부의 고민은 여론의 주문대로 강력한 거래 규제 수단을 들이댈 수 없다는 데 있다. 거래를 직접 옥죄는 정책이 얼마나 위험한지를 정부도 잘 알고 있기 때문이다.

주택 투기의 본질은 집을 사고팔아 단기 시세 차익을 내거나, 투명성이 떨어지는 임대 수입을 올리는 것이다. 투기는 짧은 기간에 얻는 불로소득을 제대로 환수하는 시스템을 갖추지 못할 때 만연한다. 불로소득 환수, 투명한 임대시장 확보로 조세 정의가 이뤄지면 주택 투기는 사그라든다. 이게 주택 투기를 막는 지름길인데 정부는 또 여론에 밀려 거래 규제 정책을 만지작거리는 것 같다.

아파트 분양권 전매제한 규제 강화를 예로 들자. 분양권은 거래가 인정되고, 엄연히 시장에서 자리잡은 주택 상품이다. 웃돈이 붙어 거래된다고 거래 자체를 옥죄는 수요 억제책은 바람직하지 않다. 거래는 자유롭게 허용하되 투기성 거래를 골라낸 뒤 높은 양도세를 부과해 가수요를 막는 게 올바른 투기 대책이다. 분양권을 팔아야 할 아주 특별한 경우를 제외하고는 분양권 보유 기간에 따라 높은 양도세를 물리는 것이 분양권 투기를 잡는 지름길이다.

재당첨 금지 기간의 연장 내지는 부활도 과거로 되돌아가는 정책이다. 아파트 청약은 실거주 목적과 분양권 프리미엄을 챙기겠다고 작정하고 달려드는 투기 목적으로 나뉜다. 투기성 청약을 차단하기 위해 청약시장을 위축시키는 것보다는 분양권 거래 과정에서 불로소득을 환수하는 방안이 훨씬 시장 논리적이다. 분양권 거래 과정에서 불로소득만 제대로 환수하면 재당첨 금지를 강화하지 않아도 된다. 가수요 청약이 사라질 테니 실수요자의 청약 기회를 박탈한다는 지적도 피할 수 있다.

일반 아파트 거래도 마찬가지다. 주택이 꼭 필요해서 구입하거나 장차 실제 거주할 목적이라면 아무리 집값이 올라도 되팔기 전까지는 일단 투기성 거래로 보기는 어렵다. 1가구 1주택자라면 더 그렇다. 다만 단기 보유자나 손바뀜이 잦은 주택 거래자는 양도세를 무겁게 물려도 된다. 투기를 목적으로 주택시장에 뛰어드는 가수요 거래를 막는 데 양도세 강화 약발이 잘 먹힌다.

임대주택 시장의 투명성 확보도 필요하다. 다주택 보유 자체를 색안경 끼고 바라볼 것이 아니라 주택 임대수입을 유리알처럼 확보한 뒤 소득에 따른 정당한 세금을 물리는 시스템을 마련하는 게 급하다. 주택정책이 아닌 조세형평성 차원에서도 바람직한 과제다.

투기를 방치하자는 게 아니다. 필요하면 수요 억제책도 동원해야 하지만 그게 최선은 아니다. 수요 억제에 매달리는 정책은 근시안 대책이다. 시세차익·임대소득 등 불로소득을 거둬들이는 시스템을 갖추지 못하고, 그럴 의지를 보이지 않는 게 진짜 알맹이 빠진 주택정책이다. 주택 투기는 일부 지역에 국한됐다. ‘어레미’로 걷어낼 곳에 투망을 던지거나, 고무 망치로 달랠 것을 쇠망치로 내려치는 우를 범하지 않았으면 한다. 이번만큼은 정곡을 찌르는 투기 대책을 기대해 본다.

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