입주 대기 수도권 4만여 가구도 가격 하락 예고

부동산 시장이 위축되면서 집값이 분양가를 밑도는 ‘깡통아파트’가 속출하는 가운데, 수도권에서만 앞으로 4만여 가구가 더 입주를 앞두고 있어 ‘담보가치인정비율(LTV) 공포’가 확산되고 있다.

LTV 공포란 집값(담보가치)의 일정비율 안에서 대출 받아 집을 샀는데 집값 하락으로 LTV 비율이 상대적으로 높아져 한도 초과분만큼 대출금을 갚아야 하는 상황에 몰리는 것을 말한다.

금융당국은 LTV 초과분을 장기간 나눠 갚도록 하거나 신용대출로 바꿔서 ‘하우스푸어’의 상환 부담을 덜어주도록 유도할 방침이지만 근본적인 해결책은 아니라는 지적이 나온다.

5일 금융권과 부동산 업계에 따르면 판교, 동탄, 김포, 광교, 파주 등 수도권 2기 신도시의 입주물량은 12만 2860가구다. 2008년부터 지난해까지 8만 34가구가 입주했고, 올해부터 2015년까지 4만 2826가구가 입주 예정이다.

●분양가 대비 평균 10%가량 하락

이 지역의 아파트 가격은 대부분 분양가보다 10%가량 하락했다. 2009년 입주가 시작된 판교신도시 아파트 2만 1410가구의 3.3㎡당 가격은 현재 2270만원이다. 2010년 9월(2603만원)보다 약 13% 내렸다. 동탄신도시(2만 308가구)와 파주신도시(2만 6238가구)의 매매가격도 고점 대비 5~6% 하락했다. 이렇다 보니 분양가보다 10% 이상 싸게 내놔도 사겠다는 사람이 없어 매매거래는 자취를 감췄다.

신도시 아파트 입주자 대부분은 수도권 LTV 최고 한도인 50%를 꽉 채워 돈을 빌렸다. 분양가가 3억원이라면 50%인 1억 5000만원을 은행에서 대출받아 중도금과 잔금 등을 치렀다는 얘기다. 하지만 시세가 급락하면서 LTV 한도를 초과한 대출이 속출하고 있다. 분양가 3억원짜리 아파트 가격이 2억 4000만원으로 20% 내리면, 은행 대출금 1억 5000만원의 LTV는 62.5%로 한도를 12.5% 포인트 초과한다. 대출 만기가 돌아오면 한도 초과분인 3000만원의 원금을 일시에 갚아야 한다. 이 때문에 곳곳에서 은행과 대출자 사이에 실랑이가 벌어지고 있다.

●대출 만기땐 원금 일시상환 불가피

금융당국은 이러한 문제점을 의식해 은행들로 하여금 LTV 한도 초과분을 장기분할 상환방식 대출 또는 신용대출로 전환하도록 지도하고 있다. 하지만 일각에서는 빚 부담을 미루는 ‘미봉책’에 불과하다고 지적한다.

박덕배 현대경제연구원 전문연구위원은 “집값이 아무리 내려가도 사겠다는 사람이 없어 주택담보대출 상환에 발목을 잡힌 대출자들이 많다.”면서 “부동산 거래세를 낮춰서 주택 매매 거래를 활성화하는 것이 궁극적으로 주택 가격 급락을 막고 부동산 경기를 살릴 수 있는 방법”이라고 주장했다. 새누리당과 정부는 주택 거래세율(취득세율)을 현 4%에서 2%로 낮추는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

●신용대출·장기분할 상환 효과 의문

주택담보대출 원리금을 갚기 어려운 가정의 주택 소유권을 은행이 넘겨받는 ‘리스 전환 프로그램’도 대안으로 거론된다. 서브프라임모기지론(비우량 주택담보대출) 사태 때 미국 뱅크오브아메리카(BoA)가 도입한 제도로, 주택담보대출 연체자 가운데 희망자에 한해 주택 소유권을 은행으로 넘기고 임대 계약을 체결하는 방식이다. 최소 3년간 임차한 뒤 다시 사들일 기회도 준다. 하지만 국내법은 은행의 비업무용 부동산 취득을 제한하고 있어 단기간에 도입하기 어렵다는 지적을 받고 있다.

오달란기자 dallan@seoul.co.kr